RAPORT DE EVALUARE

Transcriere

1 consultanta pentru afaceri şi management CIF RO , înregistrată la RC sub nr. J02/1450/2012 Mun. Arad, Str. T. Vladimirescu, nr. 28 RAPORT DE EVALUARE "Teren intravilan" Adresa proprietății: Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF Satu Mare Proprietar: SC DEDEMAN SRL, CIF Client: SC Dedeman SRL, CIF Adresa: Loc.Bacau, Str. Alexei Tolstoi, Nr. 8, Jud. Bacau Destinatarul raportului Primăria Municipiului Satu Mare Evaluator: Bojan Nicolae-Emanoil legitimația ANEVAR: valabilă 2016 Data predării raportului: 24 februarie 2016 Nr. Identificare raport: 660 / SM /24 februarie 2016

2 SINTEZA EVALUĂRII Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de către JUST EVAL INVEST S.R.L. în calitate de Membru Corporativ ANEVAR, în baza contractului de prestari servicii identificat in baza de date a evaluatorului sub nr. 660 / SM. JUST EVAL INVEST S.R.L. funcţionează ca membru corporativ ANEVAR în baza autorizaţiei nr. 0366, emisă în conformitate cu art.20 din Ordonanţa Guvernului 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea 99/2013. Reprezentant legal Nume Bojan Prenume Nicolae Emanoil Semnatura Stampila Evaluator autorizat Nume Bojan Prenume Nicolae-Emanoil Nr.legitimatie valabilă 2016 Imobil evaluat Nr.CF / localitate CF Satu Mare Cadastral / topografic Adresa Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF Satu Mare Proprietar conform CF SC DEDEMAN SRL, CIF Client SC Dedeman SRL, CIF Utilizator / Beneficiar Primăria Municipiului Satu Mare Scopul evaluarii Informarea beneficiarului Data inspectiei 22 februarie 2016 Data predarii raportului 24 februarie 2016 Curs de schimb valutar (curs BNR folosit in calculul evaluarii) 1 = 4,4658 lei Tipul Valorii Valoarea de piață Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Reglementari:. In conformitate cu Standardele ANEVAR 2015 (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) SEV 100 Cadrul general SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării SEV 102 Implementare SEV 103 Raportare SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 1

3 CARACTERISTICILE IMOBILULUI EVALUAT Identificare scriptica : conform CF Teren intravilan, destinatie arabil Identificare faptica : conform inspectie Conf. cu identificarea și descrierea din CF Dreptul de proprietate evaluat Amplasare in localitate : Denumire cartier Absolut (integral) zona periferica a loc. Satu Mare, zona comercial - industriala a mun. Satu Mare Zona Drumul Careiului Vecinatati : (preponderent) Comercial - Industrial Calitatea vecinatatilor : NS;S;B;FB buna Piata cumparatorului : Da/Nu DA Piata vanzatorului : Da/Nu NU Utilizarea actuala : Teren liber CMBU : actuala/viitoare Teren cu dezvoltare comercial / Industrial Teren Intravilan / extravilan : conform CF teren intravilan Categoria de folosinta : conform CF arabil Suprafata : mp/ha mp Utilitati la front stradal : energie electrică, apă, canalizare, gaz Tipul drumului de acces la terenul evaluat : Drum asfaltat cu 2 benzi pe sens Calitatea/starea drumului de acces : Foarte buna Front stradal : ml ~ 190 ml Abordarea prin piață Metoda comparației Abordari în evaluare (folosite) directe echivalent a lei Valoare de piață propusă: Unitar 17 / mp Acest raport de evaluare este destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul solicitantului / destinatarului. Nu acceptam nicio responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru Restricţii de utilizare, scopul declarat, fie pentru alt scop, în nicio circumstanţă; distribuire sau Datele şi informaţiile din raport sunt confidenţiale. Publicarea lor publicare trebuie să aibă aprobarea scrisă a autorului ; Sunt exceptate de la prevederile prezentate părţile care potrivit reglementărilor în vigoare (conf. legislaţiei) au acces la informaţiile din prezentul raport. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului; Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea faţă de terţi în afara clientului şi destinatarului evaluării, nu se acceptă responsabilitatea Condiții limitative pentru nici un fel de pagube suferite de orice terţ, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, se aplică numai la programul de utilizare stabilit, aceasta nu poate fi utilizată în combinaţie cu nicio altă evaluare; în caz contrar nu este validă; Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 2

4 Cuprins 1 Termenii de referință ai evaluării Identificarea şi competenţa evaluatorului Descrierea raportului Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați Scopul evaluării Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării Tipul valorii Data evaluării Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării Natura și sursa informațiilor utilizate Ipoteze Ipoteze speciale Restricții de utilizare, difuzare sau publicare. Condiții limitative Reglementări / Conformitatea cu SEV Prezentarea datelor Identificarea proprietății imobiliare subiect Descrierea Juridică Identificarea bunurilor mobile evaluate ( componenta nonimobiliară) Date despre zonă, oraș, vecinătăți și amplasare Informații despre amplasament. Descriere fizică Date privind impozitele şi taxele Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente Analiza pieței Considerente generale Tipul proprietății, identificarea pieței proprietății subiect Analiza cererii Analiza ofertei Echilibrul pieței Analiza prețurilor Cea mai bună utilizare Evaluare Abordarea prin piață Abordarea prin venit Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii Anexe Fotografii ale proprietăţii Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea Documente ale proprietăţii Prezentarea evaluatorului Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 3

5 RAPORT DE EVALUARE 1 Termenii de referință ai evaluării 1.1 Identificarea şi competenţa evaluatorului cont RO21 WBAN RO01 deschis la INTESA SANPAOLO ROMANIA S.A. Prezenta evaluare este realizată de către JUST EVAL INVEST SRL 1, care semnează raportul în calitate de Membru corporativ ANEVAR, prin Bojan Nicolae-Emanoil, Evaluator autorizat Membru titular ANEVAR, legitimația valabilă Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele ipotezele speciale prezentate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Certificăm faptul că nu există niciun interes prezent sau de perspectivă cu privire la imobilul care face obiectul prezentului raport şi niciun interes sau influenţă legată de părţile implicate într-o posibilă tranzacție. În elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă asupra valorii, nefiind omisă în mod deliberat nicio informaţie. Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care să favorizeze clientul/destinatarul sau a altor persoane care au interese legate de client/destinatar sau de proprietatea evaaluată, şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări; În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul (BojanNicolae-Emanoil) acesta respectând Codul Deontologic al profesiei de evaluator. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează raportul este Evaluator Autorizat Membru Titular ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România), a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al profesiei şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport; Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională; Bojan Nicolae-Emanoil JUST EVAL INVEST SRL 1 În anexa raportului este prezentat evaluatorul Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 4

6 1.2 Descrierea raportului Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare ANEVAR (SEV 2015), cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 103 Raportare (IVS 103). Prezentul raport poate fi identificat sub nr. 660 / SM 24 februarie 2016 în baza de date a evaluatorului. Raportul este identificat (în forma electronică - pdf), cu semnătura electronică a evaluatorului. 1.3 Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați Client SC Dedeman SRL, CIF Adresa clientului Loc.Bacau, Str. Alexei Tolstoi, Nr. 8, Jud. Bacau Destinatarul raportului Utilizatorul raportului Primăria Municipiului Satu Mare Primăria Municipiului Satu Mare 1.4 Scopul evaluării Evaluare pentru informare 1.5 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării "Teren intravilan" înscris în CF Satu Mare,cad/top: Conform CF: Teren intravilan, destinatie arabil Adresa proprietăţii: Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF Satu Mare Proprietari: SC DEDEMAN SRL, CIF Dreptul de proprietate evaluat Dreptul absolut de proprietate înscris în cartea funciară nr. CF Satu Mare, cad/top: Conform CF: Teren intravilan, destinatie arabil o Teren: mp, teren intravilan, categoria de folosință arabil Referitor la inscrierile privitoare la proprietate 1713/ este inscris actul notarial nr. 32/ , Intabulare, drept de Proprietate, cumparare, in seria rangului incheierii cf 42193/2015, 42194/2015, 42195/2015, 42196/2015, 42197/2015, 42198/2015, 42199/2015, 42200/2015, 42201/2015, 42202/2015, 42203/2015, 42204/2015, 42205/2015, 42206/2015, 42207/2015, 42208/2015, 42209/2015, 42210/2015 si dezmembrare, dobandit prin conventie, cota actuala1/1, in favoarea SC DEDEMAN SRL, CIF Conform înscrierii privitoare la sarcini: o NU SUNT Alte menţiuni ale evaluatorului Evaluatorul a avut la dispoziţie o copie extras de CF Satu Mare, eliberat conform cererii nr.1713 la data de , pus la dispoziţe de către solicitant, din care s-au extras datele mai sus prezentate, anexat prezentului raport şi considerat parte integrantă. Conform extrasului de carte funciară prezentat proprietatea imobiliară NU este grevată de sarcini; Valoarea proprietăţii a fost determinată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini; Evaluatorului nu i s-a adus la cunoştinţă existenţa unui titlu definitiv şi executoriu care să ştirbească integritatea dreptului de proprietate (nu sunt sarcini asupra proprietăţii care să ducă la executare silită). Imobilul este liber; Imobilul nu este grevat de contracte de concesiune / închiriere, conform declaraţiei proprietarului Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 5

7 1.6 Tipul valorii Conform scopului evaluării, s-a apelat la estimarea valorii de piață așa cum este definită în SEV 100 Cadrul general. Valoarea de piaţă: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Opinia finală a evaluării este prezentata în şi lei. Exprimarea în a opiniei finale este adecvată doar atât vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.). Cursul de schimb leu - folosit pentru transpunerea calculelor în evaluare a fost 1 = 4,4658 lei. 1.7 Data evaluării Data predării raportului: 24 februarie 2016 Data inspecției: Inspecţia a fost efectuată de către evaluator în prezenţa reprezentantului proprietarului d-nul Vascan Adrian la data de 22 februarie 2016; Data de referință a evaluării: 22 februarie Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării În vederea identificării proprietății evaluatorul a avut la dispoziție: extras de CF Satu Mare eliberat conform cererii nr.1713 la data de , Inspecția proprietății (accesul) a fost asigurat de către d-nul Vascan Adrian și au fost vizualizate toate componentele proprietatii, cu excepția părților care, prin natura lor, sunt ascunse sau nevizibile; În vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă, precum și a celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informațiile considerate relevante; 1.9 Natura și sursa informațiilor utilizate Sunt prezentate în anexă 1.10 Ipoteze Ipoteze speciale Raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze, inclusiv a celor care pot să apară în raport: Evaluatorul nu îşi asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziţie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil şi tranzacţionabil; Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii (dreptul absolut de proprietate); Evaluatorul a examinat extrasul CF Satu Mare, documentele privitoare la proprietate anexate şi a identificat proprietatea împreună cu d-nul Vascan Adrian. Evaluatorul nu este topograf/topometrist şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale; Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 6

8 ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate/cadastrale. Orice neconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în raport. Dacă eventuale lucrări topografice cu referire la proprietatea evaluată vor invalida aceste măsurători, evaluarea va trebui reconsiderată. Alte ipoteze: Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere dar nu i se acordă garanţii pentru acurateţe; Previziunile, proiecţiile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe piaţă, anticipate pe termen scurt şi pe o economie stabilă în timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condiţiilor viitoare; Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase; Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu reprezentantul proprietarului nu există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afectează valoarea terenului. Evaluatorul nu are cunoştinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe teren sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate. Ipoteze speciale considerate în estimarea valorii de piaţă nu au fost considerate Restricții de utilizare, difuzare sau publicare. Condiții limitative Acest raport de evaluare este destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului / destinatarului. Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară; Datele şi informaţiile din raport sunt confidenţiale; Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane nu atrage după sine răspunderea evaluatorului; Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea faţă de terţi în afara clientului / destinatarului evaluării, nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice terţ, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, se aplică numai la programul de utilizare stabilit, aceasta nu poate fi utilizată în combinaţie cu nicio altă evaluare; în caz contrar nu este validă; Evaluatorul nu va acorda despăgubiri clientului sau altor persoane ca urmare a unor greşeli în executarea prestărilor de servicii (din culpa sa, a serviciilor sale), decât în limita asigurării de răspundere profesională pe care evaluatorul o are încheiată conform reglementărilor în vigoare; Eventualele despăgubiri prevăzute la alin.(6) sunt aplicabile numai în cazul în care culpa evaluatorului este dovedită conform legislaţiei în vigoare Reglementări / Conformitatea cu SEV Prezentul raport de evaluare s-a întocmit în conformitate cu Standardele ANEVAR 2015 (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) SEV 100 Cadrul general SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării SEV 102 Implementare SEV 103 Raportare SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare Ghiduri metodologice GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 7

9 Prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare ANEVAR menționate anterior, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate în materie de evaluare, şi cu ipotezele cuprinse în prezentul raport; Prezentul raport de evaluare este realizat cu respectarea propriilor proceduri interne de calitate. (JUST EVAL INVEST SRL are implementat şi menţinut un SISTEM DE MANAGEMENT AL CALITATII în conformitate cu cerinţele standardului SR EN ISO 9001:2008/ISO 9001:2008, pentru domeniul de activitate COD CAEN 7022 Activităţi de consultanţă pentru afaceri şi management certificat seria Q Nr. 314); Atât JUST EVAL INVEST SRL cât şi evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională. 2 Prezentarea datelor 2.1 Identificarea proprietății imobiliare subiect Proprietatea evaluată "Teren intravilan" este situată în Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF Satu Mare. Această adresă se află în zona periferica a localității, zona comercial - industriala a municpiului Satu Mare, Zona Drumul Careiului; accesul la imobil se face pe un drum asfaltat, cu 2 benzi pe sens, DN 19, proprietatea fiind situată pe partea dreaptă a străzii. 2.2 Descrierea Juridică Descrierea imobilului, Teren intravilan, destinatie arabil nr. cadastral/nr. topografic: , cuprins în CF Satu Mare. Conform extrasului de CF menționat anterior, dreptul de proprietate aparține SC DEDEMAN SRL, CIF , iar conform înscrierii privind dezmembrămintele dreptului de proprietatea, drepturilor reale de garanție și sarcini proprietatea NU este grevată de sarcini. Valoarea proprietăţii a fost determinată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini; 2.3 Identificarea bunurilor mobile evaluate ( componenta nonimobiliară) Prezenta evaluare nu include nicio componenta nonimobiliara. 2.4 Date despre zonă, oraș, vecinătăți și amplasare Proprietatea este situată în zona periferica a Loc. Satu Mare, zona industriala a municipiului Satu Mare, Zona Drumul Careiului. Zona în care se află amplasat imobilul evaluat este o zonă mixtă (industrial-comercială); Sintetizat analiza zonei se prezintă astfel: Tipul locației X Urban Suburban Rural Distanţa faţă de centrul localităţii X Mare Medie Mică Densitatea construcţiilor în zonă >75% X 25% - 75% < 25% Caracterul edilitar al zonei (preponderent) x Mixt Industrial Comercial Infrastructură X Bună Medie Curs realizare Tipul drumului de acces la proprietate: Drum asfaltat cu 2 benzi pe sens,stare Foarte buna Accesul în zonă X Auto X Bus Tramvai Metrou Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 8

10 Vârsta construcţiilor în zonă X < 50 ani ~ 50 ani > 50 ani Utilităţi edilitare X En. Elect. X Reţea apă X Reţea gaz Reț. termoficare Locuri de parcare X Mare Mediu Mic Inexistent Nivel de dezvoltare Încet Stabilizat X Rapid Total dezvoltat Economia zonei Scăzută În regres Stagnare X În dezvoltare Somaj În creştere X Stagnare În scădere Concluzii generale În zonă sunt amplasate constructii cu destinatie comercial/industriale Dotări şi reţele edilitare suficiente Ambient civilizat. Nu s-au făcut măsurători privind poluarea, dar nu se cunosc agenţi poluanţi. 2.5 Informații despre amplasament. Descriere fizică "Teren intravilan" Identificare Parcela de teren înscrisă în CF Satu Mare Tipul teren intravilan Utilități energie electrică, apă, canalizare, gaz Cota indiviză X exclusivă Proprietate De stat x Personală Front stradal nu X Da ~ 190 ml Forma x neregulată regulată Planeitate înclinat X plan Parțial înclinat Ziduri de sprijin da X nu Amenajări Canale de desecare da X nu Terasare pe porţiuni da X nu Alte amenajări da X nu Teren în surplus (considerat de evaluator) da X nu Teren în exces (considerat de evaluator) da X nu Terenul este schițat în localitate astfel: Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 9

11 2.6 Date privind impozitele şi taxele În conformitate cu Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal. Calculul impozitului datorat datorită deținerii proprietății evaluate nu a fost considerat relevant în cadrul abordării în evaluare. 2.7 Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente Istoricul proprietății: Ofertele sau cotațiile curente sunt prezentate în cap. analiza pieței specifice analiza prețurilor. 3 Analiza pieței 3.1 Considerente generale Piaţa reprezință mediul în care se tranzacţionează bunurile şi serviciile, între cumpărători şi vânzători, printr-un mecanism al preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricţii între participanți (cumpărători şi vânzători). Participanții reacţionează la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 10

12 precum şi la propria ei înţelegere a utilităţii relative a bunurilor sau serviciilor şi la nevoile şi dorinţele individuale. Pentru a estima preţul cel mai probabil care ar fi plătit pentru o proprietate imobiliară, este fundamentală înţelegerea dimensiunii pieţei pe care acea proprietate s-ar comercializa. Prețul obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor şi al vânzătorilor de pe o anumită piaţă, la data evaluării. 3.2 Tipul proprietății, identificarea pieței proprietății subiect Localizare proprietate: Jud. Satu Mare, Drumul Careiului, CF Satu Mare; Proprietatea evaluată "Teren intravilan"; subpiața specifică este cea a proprietatiilor de tip "teren intravilan" cu destinatia curti constructii, utilizare industrială sau comercială. Analizând vecinătățile, zona și localitatea, am constatat că piața acestei proprietăți este una locală, fiind delimitată de zona periferica a localității, Zona Drumul Careiului; Ca delimitare a pieței (arealul analizat) putem vorbi despre, zona periferica, Zona Drumul Careiului, precum și alte zone similare din punct de vedere economic și social din localitatea de amplasare (Mun. Satu Mare). 3.3 Analiza cererii Cererea reflectă în cea mai mare măsură nevoile, cerințele materiale în strânsă concordanta cu puterea de cumpărare, precum și preferințele consumatorilor. Factorii importanți analizați: Populația din aria proprietății dezavantaj neinfluientabil x avantaj Venitul pe gospodărie < med. națională x ~ med. națională > med. națională Puterea de cumpărare 2 < med. națională x ~ med. națională > med. națională Rata vânzărilor 3 în scădere X stagnare în creștere Accesul în zonă x dezavantaj neinfluientabil avantaj Politici publice zonale dezavantaj neinfluientabil X avantaj Creșterea economică a zonei dezavantaj neinfluientabil X avantaj Concluzii generale în cazul în care proprietatea ar fi expusă pe piață în vederea vânzării ei, cu respectarea condițiilor din definiția valorii de piață, aceasta ar suscita un interes considerat mediu din partea potențialilor cumpărători; potențiali cumpărători există, sau pot fi atrași în aria de piață definită, numărul acestora fiind considerat mediu; profilul potențialului cumpărător este, cel mai probabil, persoană juridică cu venituri medii (putere economică normală) capabil să obțină finanțare și să susțină dezvoltarea (construirea) construcțiilor necesare activității de producție sau comerț / depozitare. 3.4 Analiza ofertei Oferta competitivă se referă la producția și disponibilitatea produsului imobiliar. Factorii importanți analizați: 2 Procentajul din venitul gospodariei disponibil cheltuit pentru diverse categorii de achizitii 3 Rata de reportare a vanzarilor din aria comerciala Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 11

13 Disponibiliatea proprie. similare Mare X Medie Mică Disponibiliatea terenului ocupat Mare X Medie Mică Tendița prețului scădere X stagnare Costuri de construire X scădere x Creștere Creștere stagnare Condiții si circumstanțe economice speciale: favorabile a. Condițiile politice x neinfluiențabile dezavantajoase b. Condițiile juridice favorabile x neinfluientabile dezavantajoase c. Condițiile econom. generale favorabile d. Condițiile sociale favorabile neinfluientabile x Impactul administrativ / reglementari locale Disponibilitatea de finanțare /creditare x dezavantajoase neinfluientabile x mică dezavantajoase Favorabil x nefavorabil medie mare există proprietăți similare în zona de amplasare a proprietății evaluate, nivelul Concluzii generale 3.1 fiind considerat "mediu"; în aria de piață definită, există proprietățile similare calitativ cu cea evaluată, disponibilitatea fiind considerată medie; proprietățile disponibile predominante (constructii) în aria de piață sunt atât vechi cât și noi; tendința de utilizare probabilă în mod rezonabil spre utilizări alternative (față de utilizarea industriala / comercială): nu există. Echilibrul pieței O caracteristică de bază (generală) a piețelor imobiliare este aceea în care cererea și oferta de proprietăți imobiliare nu se afla în echilibru. În momentul evaluării cât și pe termen scurt evaluatorul consideră activitatea și tendința pieței proprietății subiect astfel: NU DA Piața activă: Caracterizată de o cerere în creștere, un decalaj corespunzător în ofertă și o creștere a prețurilor Piață în declin: Scăderea cererii este însoțită de o ofertă relativ excedentară și o scădere a prețurilor Piață a cumpăratorului DA O piață în declin în care cumpărătorii sunt în avantaj ( atunci când prețurile de piață sunt relativ scăzute datorită unui surplus de proprietăți sau un număr redus de cumpărători potențiali) Piață a vânzătorului NU O piață activă, în care vânzătorii (dezvoltatorii) de proprietăți similar disponibile pot obține prețuri mai mari decât cele obținute în perioada imediat precedentă. O piață în care puținele proprietăți disponibile sunt solicitate la preturi predominante de către mai mulți utilizatori și potențiali utilizatori. Marjele de profit ale dezvoltatorilor peste media pe economie. Schițat, se pot desprinde următoarele observații: Nivelul cererii X Nivelul ofertei Scăzut Echilibru relativ Scăzut Echilibru relativ Val. de piaţă a prop. similare în zonă Perioada de marketabilitate În creştere < 6 luni Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! X X Peste ofertă X Echilibru relativ 6-12 luni Peste cerere În scădere >12 luni Pag. 12

14 Lichiditate Mică x Medie Mare Interes la cumpărare Mare x Mediu Mic Interes la închiriere Mare Mediu X Mic Concluzii generale În zonă sunt amplaste constructii tip industrial sau comercial; Dotări şi reţele edilitare suficiente; Ambient civilizat, liniştit, fără poluare cu noxe auto semnificative; Nu s-au făcut măsurători privind poluarea, dar nu se cunosc agenţi poluanţi în zonă 3.2 Analiza prețurilor Proprietăţi comparabile Vanzari Suprafata Pret negociere ID5prpm.html#d67865bbe9http://olx.ro/oferta/teren mp-lucian-blaga-ID3d2s3.html c365c mp ID26H8h.html#fe241a2c9e ID58yvY.html#8fe mp mp Concluzii generale Piaţă a cumpărătorului, din anul 2008 până în prezent; Trend descendent al valorii pe piaţa specifică începand cu anul 2008 cu o uşoară încetinire la sfârşitul anului 2013 și o stagnare sau chiar cu ușoară revigorare începând cu anul 2015; Număr redus de tranzacţii. Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 13

15 4 Cea mai bună utilizare Utilizare prezentă Rezidenţial x Comercial Cea mai bună utilizare poate fi definită ca utilizarea probabilă, rezonabilă și legală a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, care este fizic posibilă, fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar și care determină cea mai mare valoare Analiza CMBU pune accentul pe potențialele utilizări ale terenului considerat a fi liber. Terenul este analizat în una din următoarele situaţii: cea mai bună utilizare a terenului liber; cea mai bună utilizare a terenului construit Terenul evaluat este amplasat în zona periferica a localității, in cartierul Zona Drumul Careiului, zonă cu utilități satisfăcătoare, accesul în curs realizare. Zona este în dezvoltare, cu un vad comercial considerat bun. Având în vedere aceste aspecte, împreună cu caracterizarea zonei, la data evaluării, terenul evaluat ar prezenta interes mediu pentru o dezvoltare comercială sau industrială și putem afirma că amplasamentul analizat se află în CMBU a sa. Foto zonă Cea mai bună utilizare pentru o proprietate construită o urmează (de regulă) pe cea a terenului liber; și astfel utilizările rezonabile, posibile fizic și permise legal ale proprietății evaluate sunt: o spațiu pentru depozitare / comercial (sau echivalent) o spațiu pentru servicii sau producție / industrie Constatând faptul că piața actuală nu face diferențe semnificative între tipurile de utilizări non-rezidențiale ale proprietăților descrise anterior din aria de piață definită, atât chiriile cât și pierderile din neocupare precum și ratele de capitalizare fiind similare indiferent dacă spațiul este utilizat pentru depozitare, comerț en gross, servicii sau producție/industrie, oricare ar fi utilizarea particulară care s-ar da proprietății evaluate, acesta se află în cea mai bună utilizare (comercială/industrială) Proprietatea evaluată este una comerciala/industriala (teren cu destinație/posibilitate dezvoltare comercială/industrială) și va fi evaluată în contextul faptelor curente din piața sa,, prin prisma criteriilor care definesc notiunea de CMBU aceasta: este permisibilă legal, îndeplineşte condiţia de fizic posibilă, este fezabilă financiar și este maxim productivă (se referă la valoarea proprietăţii imobiliare în condiţiile celei mai bune utilizări destinaţii). Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 14

16 5 Evaluare 5.1 Abordarea prin piață Evaluatorul a folosit ca metodă de estimarea a valorii terenului metoda comparaţiei directe ducând la o opinie a valorii de piaţă a acestuia. Valoarea de piaţă se bazează pe teoria economică convenţională, care susţine existenţa unui preţ unic conducător la punctul în care oferta este egală cu cererea, pe o piaţă concurenţială. Conceptele anticipării şi schimbării, care fundamentează principiile cererii şi ofertei, substituţiei şi echilibrului, precum şi cel al condiţiilor externe sunt esenţiale în abordarea prin comparaţia directă. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preţurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri. Metoda se bazează pe valoarea pe metru pătrat a terenurilor libere expuse pe piaţa imobiliară locală. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. Criteriile şi elementele de comparaţie au fost: Grila de piaţă se prezintă astfel: Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 15

17 Elementul de COMPARAŢIE Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Loc. Satu Mare, Drumul Identificare Careiului data prezent Suprafaţa m.p. Preţ vânzare / ofertare - total Preţul de vânzare / ofertare unitar Tip comparabilă Negociere / interviu Preţ ajustat Localizare Loc. Satu Mare, Drumul Careiului Loc. Satu Mare, Drumul Loc. Satu Mare, Drumul Loc. Satu Mare Str. Careiului Careiului Magnoliei nr.64 prezent prezent prezent m.p m.p m.p ,42 /mp 15,60 /mp 16,60 /mp oferta oferta oferta Marja negociere (%) / total -3% -0,4-3% -0,5-5% -0,8 Preţ de vânzare ajustat 12,04 15,10 15,84 Drepturi de proprietate transmise Absolut (integral) similar similar similar Ajustare (%) / total 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0 Preţ ajustat Restricţii legale - coeficienti urbanistici fara/medii 12,04 /mp similar 15,10 /mp similar 15,84 /mp similar Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 0,0% 0,0 0,0% 0,0 Preţ ajustat Condiţii de finanţare Numerar 12,04 /mp similare 15,10 /mp similare 15,84 /mp similare Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 0,0% 0,0 0,0% 0,0 Preţ ajustat Condiţii de vânzare Tranzacti nepartinitoare 12,04 /mp similar 15,10 /mp similar 15,84 /mp similar Ajustare (%) / total 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0 Preţ ajustat Condiţii ale pieţei (timpul) prezent 12,04 /mp prezent 15,10 /mp prezent 15,84 /mp prezent Ajustare (%) / total 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0 12,04 /mp 15,10 /mp 15,84 /mp Loc. Satu Mare, Drumul Loc. Satu Mare, Drumul Loc. Satu Mare Str. Careiului Careiului Magnoliei nr.64 Ajustare (%) / total -5,0% -0,6-10,0% -1,5-10,0% -1,6 Preţ ajustat Caracteristici fizice a Mărime ( dimensiune) şi formă m.p. 11,44 /mp 6600mp / regulata 13,59 /mp 10000mp / regulata 14,26 /mp 10800mp / regulata Ajustare (%) / total 20,0% 2,3 20,0% 2,7 20,0% 2,9 b Front stradal - deschidere la faţadă ~ 195 ml da suficient dezv. da suficient dezv. da suficient dezv. Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 0,0% 0,0 0,0% 0,0 c Acces asfalt pamant asfalt asfalt Ajustare (%) / total 5,0% 0,6 0,0% 0,0 0,0% 0,0 d Topografie plan plana plan plan Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 0,0% 0,0 0,0% 0,0 e Eliberare teren (construcţii demolabile) nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul Cheltuieli de demolare, elib. Teren 0,0 0,0 0,0 Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 0,0% 0,0 0,0% 0,0 Preţ ajustat Utilitati Apa/canal/energie/gaz 14,30 /mp apa/canal/energie el/gaz 16,31 /mp apa/canal/energie el 17,11 /mp apa/canal/energie el/gaz Cheltuieli introducere utilitati 2.000, , ,0 Ajustare (%) / total 2,1% 0,3 1,8% 0,3 1,6% 0,3 Preţ ajustat Utilizare comercial- industrial 14,60 /mp comercial- industrial 16,61 /mp comercial- industrial 17,38 /mp comercial- industrial Ajustare (%) / total 0,0% 0,0 0,0% 0,0 0,0% 0,0 Preţ ajustat Preţ ajustat 14,60 /mp 15 /mp 16,61 /mp 17 /mp 17,38 /mp 17 /mp Ajustare netã 21% 2,6 10% 1,5 10% 1,5 Ajustare totalã brutã 3,76 4,53 4,71 Ajustare brutã procentuala 31% 30% 30% Abordarea prin piață = echivalent lei Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 16

18 5.2 Abordarea prin venit În abordarea prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. Datorită tipului proprietății și caracteristicilor acesteia, precum și calitatea /cantitatea datelor de piață relevante evalutorul a considerat nerelevantă/neaplicabilă abordarea prin venit. În aceste condiţii valoarea obţinută prin această metodă este: Abordarea prin venit = neaplicabilă echivalent a neaplicabilă lei Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 17

19 6 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii Aplicarea metodelor de evaluare prezentate a condus la obținerea următoarelor indicații asupra valorii de piață a proprietății: Abordarea prin piață Abordarea prin venit Abordarea prin cost Rezultate obținute: neaplicabilă neaplicabilă echivalent a (rotunjit) : lei neaplicabilă lei neaplicabilă lei În analiza selectării indicației asupra valorii s-a ținut cont de: Adecvarea metodei bună neaplicată neaplicată Precizia bună - - Cantitatea informațiilor suficientă - - Având în vedere rezultatele obţinute prin aplicarea metodei de evaluare (adecvarea), relevanţa și precizia acestora, informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării (inclusiv calitatea informațiilor) precum şi scopul evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este: echivalent a lei Valoarea a fost determinată prin abordarea prin piaţă metoda comparaţiilor Valoarea nu conţine TVA; Evaluator BojanNicolae-Emanoil JUST EVAL INVEST SRL Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 18

20 7 Anexe 7.1 Fotografii ale proprietăţii, imprejurimi Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 19

21 7.2 Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea Informații primite de la client Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare, suprafata terenului; Proprietarul/solicitantul - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie precizata prin CF Satu Mare) Istoricul proprietăţii Scopul evaluării Informații colectate de evaluator Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, etc.); Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locală; Baza de date a evaluatorului; Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacţii similare; Informaţii existente pe site-urile etc.; revistele de profil: Vand si Cumpar ; Date preluate din baza de date a Institutului National de Statistica ( Costuri de constructie - Cataloage COSTURI DE RECONSTRUCTIE - COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI REZIDENTIALE, Editor IROVAL (Corneliu Schiopu) actualizate prin calalogul INDICI DE ACTUALIZARE COSTURI DE RECONSTRUCTIE - COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI REZIDENTIALE, Editor IROVAL (Corneliu Schiopu) Devize de lucrari constructii. Date preluate din baza de date a Institutului National de Statistica ( Tranzactii si Oferte verificate telefonic /Interviu Comparabila 1: Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 20

22 Comparabila 2 Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 21

23 Comparabila 3 Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 22

24 7.3 Documente ale proprietăţii Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 23

25 Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 24

26 Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 25

27 7.4 Prezentarea evaluatorului JUST EVAL INVEST SRL societate cu obiectul principal de activitate consultanta pentru afaceri şi management (7022), a fost înfiinţată de către evaluatori autorizaţi membrii titulari ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) şi experţi contabili C.E.C.C.A.R. (Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România). JUST EVAL INVEST S.R.L. funcţionează ca membru corporativ ANEVAR în baza autorizaţiei nr. 0366, emisă în conformitate cu art.20 din Ordonanţa Guvernului 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea 99/2013. Pentru promovarea eficientei si calităţii precum si pentru acoperirea tuturor regiunilor JUST EVAL INVEST SRL, îşi desfăşoară activitatea cu personal colaborator societăţi comerciale şi persoane fizice - evaluatori autorizaţi ANEVAR. Departamentul evaluare este format din grup de evaluatori autorizaţi ANEVAR, colaboratori atestaţi pentru secţiunile Evaluarea întreprinderilor; Evaluarea proprietăţilor imobiliare; Evaluarea bunurilor Mobile; Evaluarea activelor financiare. Experienţa în domeniul evaluării personal / colaboratori: Întocmirea unui număr de peste 300 lucrări de analiză diagnostic şi evaluare societăţi comerciale, lucrări de evaluare proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile peste lucrări din care peste 500 lucrări (terenuri libere, apartamente, case, spaţii comerciale şi industriale, mijloace de transport şi utilaje specializate) destinate garantării împrumuturilor pentru o serie de bănci, lucrări de expertizare şi verificare evaluări active peste 800 lucrări, studii de fezabilitate, planuri de afaceri, proiecte investiţionale peste 100 lucrări. Practica în evaluare a personalului colaborator, peste lucrări de evaluare Atât personalul practicant (evaluatorii) cât şi societatea au încheiate poliţe asiguratorii de răspundere profesională. JUST EVAL INVEST SRL are implementat şi menţinut un SISTEM DE MANAGEMENT AL CALITATII în conformitate cu cerinţele standardului SR EN ISO 9001:2008/ISO 9001:2008, pentru domeniul de activitate COD CAEN 7022 Activităţi de consultanţă pentru afaceri şi management certificat seria Q Nr.314); Date de contact: Administrator: Bojan Nicolae Emanoil Telefon: ; Fax: justeval2012@gmail.com arad@justeval.ro site: Rapoartele de evaluare realizate de JUST EVAL INVEST S.R.L. sunt realizate cu respectarea Standardelor ANEVAR şi a Codului Deontologic al Profesiei de Evaluator adoptat de către ANEVAR. Just Eval Invest. Publicarea sau reproducerea sunt interzise! Pag. 26