1.PROCESUL DE EVALUARE ŞI VALORI UTILIZAT 1.1. Evaluarea şi scopurile acesteia Definiţia evaluării Evaluarea este procesul de estimare a valorii

Transcriere

1 1.PROCESUL DE EVALUARE ŞI VALORI UTILIZAT 1.1. Evaluarea şi scopurile acesteia Definiţia evaluării Evaluarea este procesul de estimare a valorii. În acelaşi timp evaluarea este procesul de determinare a unui tip de valoare, a unui tip de proprietate, la o anumită dată şi concretizată în raportul de evaluare. Evaluarea este o determinare şi nu un calcul exact al unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea raţionamentului profesional al evaluatorului. Se disting mai multe tipuri de evaluare,din care enumerăm următoarele: a) administrativă - pe baza reglementărilor impuse de autorităţile publice (ex. ministere, primării, APAPS, Guvern, Codul Fiscal, etc.) b) evaluarea pe baza Standardelor de Evaluare Scopuri ale evaluării Evaluarea unor proprietăţi se face în mai multe scopuri,din care ar fi de menţionat următoarale: 1. Vânzarea unei proprietăţi (imobiliare, întreprindere, utilaje, etc.); 2. Cumpărarea unei proprietăţi; 3. Fuziuni şi schimburi de proprietăţi; 4. Pentru garantarea împrumuturilor: a) garantarea unui credit bancar; b) emisiunea de obligaţiuni negarantate; c) emisiunea de acţiuni noi; 5. Rezolvarea litigiilor,care presupun situaţii cum ar fi: a) justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică); b) cazuri de înşelare dovedită a cumpărătorului; c) evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietăţii; 6. Impozitare Detalii supra reglementărilor referitoare la impozitarea veniturilor şi proprietăţilor se găsesc în Codul Fiscal şi în Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 571/2003 privind Codul Fiscal valabile pentru anul Avem în vedere următoarele tipuri de impozite: a) impozitul pe proprietate (teren, clădiri, etc.); b) impozitul pe cadouri; 7. Asigurare; 8. Inregistrarea valorii activelor în situaţiile financiare; 9. Alte scopuri 1.2. Conţinutul procesului de evaluare Procesul de evaluare reprezintă toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată. Acest proces este diferit ca sferă de raportul de evaluare, deoarece raportul de evaluare descrie procesele evaluării şi comunică concluziile. Procesul de evaluare este o procedură complexă şi sistematică urmată de evaluator pentru a da un răspuns clientului asupra valorii. Scopul 1

2 procesului de evaluare este prezentarea unei opinii imparţiale asupra valorii, prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toţi factorii care afectează în mod substanţial valoarea. Etapele procesului de evaluare sunt următoarele: 1. Definirea problemei de evaluare,care la rândul ei presupune: 1.1. Identificarea proprietăţii de evaluat; 1.2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate; 1.3. Utilizările intenţionate ale evaluării (destinatarii evaluării); 1.4. Definirea tipului de valoare (bază de evaluare, standard de valoare); 1.5. Data evaluării (data efectivă a evaluării); 2. Colectarea şi analiza datelor/informaţiilor relevante în funcţie de natura proprietăţii evaluate, informaţiile necesare pentru evaluare, sfera informaţiilor este foarte largă. In general, informaţiile necesare se referă la cele care: a)descriu proprietatea; b)conţin suficiente elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare adecvate, respectiv: informaţii despre costuri de înlocuire şi/sau reconstrucţie; informaţii despre tranzacţii realizate cu proprietăţi comparabile sau despre oferte de tranzacţionare; informaţii despre veniturile generabile de proprietăţile comparabile. Drept surse de informaţii se pot folosi: observaţia directă/inspecţia/ inspecţiile proprietăţii; documente solicitate de la proprietar/client; discuţii cu proprietarii/managerii; banca de date a evaluatorului; băncile de date ale altor evaluatori; informaţii din publicaţiile de specialitate, referitoare la tendinţe ; situaţia pieţei naţionale, regionale, locale şi/sau a activului evaluat; agenţii de rating de specialitate; licitaţii publice. 3.Aplicarea abordărilor, metodelor şi tehnicilor/procedurilor de evaluare adecvate. Această etapă se referă la: - Abordarea prin cost (numită şi abordarea pe bază de active în cazul evaluării unei întreprinderi); - Abordarea prin venit ; - Abordarea prin comparaţia vânzărilor. Aceste abordări, metode şi proceduri de evaluare vor constitui obiectul majorităţii cursurilor următoare. 4. Formularea concluziilor asupra valorii 1)valoarea (respectiv tipul de valoare) propusă este rezultatul raţionamentului profesional al evaluatorului; 2)concluzia asupra valorii finale trebuie să fie explicată; 3)este un proces de selecţie a nivelului unei valori; 4)se face în capitolul distinct al raportului de evaluare, numit Reconcilierea valorilor. 5. Elaborarea raportului de evaluare este faza finală a procesului de evaluare. Această etapă va fi prezentată în detaliu la tema referitoare la Raportul de evaluare. 1.3.Conceptul de valoare, tipuri de valoare şi premisele valorii 2

3 1.3.1.Conceptul de valoare Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, conformitate cu o anumită definiţie a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica investitorilor medii asupra beneficiilor generabile de o anumită proprietate, la data evaluării. Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii. Deşi vânzarea proprietăţii evaluate nu este o condiţie necesară pentru estimarea preţului, totuşi valoarea de piaţă este o reflectare a valorii schimb şi, deci, presupune existenţa potenţială a procesului schimbului, data evaluării, în condiţiile precizate în definiţia valorii de piaţă. Din punct de vedere conceptual, valoarea este creată şi susţinută de interacţiunea a patru factori, care sunt asociaţi cu orice produs, serviciu sau marfă. Aceştia sunt utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare. Funcţionarea principiului economic al cererii şi ofertei reflectă interacţiune complexă a celor patru factori ai valorii. Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a unei proprietăţi, bun corporal, necorporal sau serviciu, cărora li se atribuie, ci o reprezentare asupra utilităţii acestora, prin înţelegerea şi surprinderea relaţiilor dintre factorii economici care contribuie la crearea valorii. Aceştia sunt: - utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumită nevoie, trebuinţă sau dorinţă; - raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun economic raportată la cererea pentru acel bun; - dorinţa (preferinţa), exprimată de intensitatea satisfacţiei pe care un bun economic o produce celui care nu-1 posedă, dar care are nevoie de acesta; - puterea de cumpărare, exprimată de capacitatea unui individ sau grup de indivizi - participanţi pe piaţă, de a cumpăra bunurile oferite prin plata în numerar sau în echivalente de numerar. Primii doi factori reprezintă factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt consideraţi factori ai cererii. Au fost elaborate diferite definiţii ale valorii, care oferă o perspectivă a valorilor alternative care pot fi atribuite unui bun sau unui serviciu. In consecinţă, folosirea termenului valoare, trebuie întotdeauna caracterizată de definiţia particulară aplicabilă Tipuri de valoare Pentru diferite scopuri ale analizei (de ex. evaluarea, recunoaştere situaţiile financiare, teoria economică) şi pentru diferite categorii de proprietate se folosesc o multitudine de tipuri de valoare, numite şi Standarde ale valorii sau Baze de evaluare. In Standardele internationale de evaluare sunt definite numeroase valori, din care enumeram mai jos urmatoarele: -valoarea justa -Glosar de termeni Standarde de evaluare ANEVAR valoarea de garantare a creditului ipotecar - GEV 520 din Standarde de evaluare ANEVAR valoarea de recuperare -Glosar de termeni Standarde de evaluare ANEVAR valoarea de investitie -Glosar de termeni Standarde de evaluare ANEVAR valoarea de asigurare -SEV 450 din Standarde de evaluare ANEVAR valoarea de piata -Glosar de termeni Standarde de evaluare ANEVAR valoare la risc -Glosar de termeni Standarde de evaluare ANEVAR valoare pe termen lung 3

4 a proprietatii imobiliare (VTL) -Glosar de termeni Standarde de evaluare ANEVAR 2015 Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiţii specifice (pentru exemple, a se vedea Glosarul de termeni din Standardele de evaluare ANEVAR 2015). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situaţii speciale şi în circumstanţe atent identificate şi explicate. În utilizarea şi înţelegerea evaluărilor, de o importanţă deosebită este ca tipul şi definiţia valorii să fie clar enunţate şi să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în definiţia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăţi Definiţii ale tipurilor de valoare Valoarea de piaţă Valoarea de piaţă potrivit Glosarului de termeni din Standardele de evaluare ANEVAR 2015 este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Pentru înţelegerea completă a acestei definiţii(de altfel foarte laborioasă) sunt necesare unele precizări cu privire la termenii folosiţi: -suma estimată semnifică preţul (exprimat în termeni monetari) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie liberă; valoarea de piaţă vizează cel mai probabil preţ care poate fi obţinut de vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil pentru cumpărător;acest nivel exclude în mod explicit un preţ influenţat de condiţii atipice de finanţare; -pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată subliniază ideea că valoarea este o sumă estimată şi nu un preţ predeterminat; -la data evaluării sugerează ideea că evaluarea are un termen de garanţie,în sensul că schimbarea condiţiilor de pe piaţă modifică premisele evaluării şi,deci,rezultatele acesteia;orice valoare estimată a unei proprietăţi sau afaceri se bazează pe circumstanţele reale ale pieţei la data realizării evaluării; -un cumpărător hotărât se referă la faptul că cel care cumpără este motivat, dar nu forţat să cumpere;el nu va plăti un preţ mai mare decât cel practicat pe piaţă; -un vânzător hotărât arată că nici vânzătorul nu este grăbit sau forţat să încheie tranzacţia şi nici nu este dispus să aştepte până ce va obţine preţul pe care îl consideră rezonabil; -într-o tranzacţie echilibrată este situaţia în care cele două părţi nu au interese sau relaţii speciale,care ar putea influenţa nivelul preţului (de exemplu relaţia dintre proprietar şi chiriaş); -după un marketing adecvat precizează că proprietatea ar fi expusă la vânzare pe piaţă într-o manieră adecvată si în cadrul unei perioade rezonabile,care să permită obţinerea celui mai bun preţ; -în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză,prudent presupune că cele două părţi sunt informate asupra naturii şi caracteristicilor proprietăţii sau afacerii şi asupra condiţiilor de pe piaţă la data evaluării; -fără constrângere semnifică faptul că părţile nu sunt obligate de o anumită conjunctură sau situaţie să încheie tranzacţia. Valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. În orice raport de evaluare, prin care se concretizează procesul de evaluare, trebuie dată definiţia valorii de piaţă, dacă scopul evaluării este estimarea acestui tip de valoare (sau baza de evaluare). 4

5 Definiţia tipurilor de valoare recunoscute de Standardele de Evaluare În Glosarul de termeni din Standardele de evaluare ANEVAR 2015 sunt prezentate alte tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă (numite şi baze de evaluare) şi anume: a)valoare actualizată (Present Value) ; b)valoare actualizată netă (Net Present Value); c)valoare contabilă (Carrying Amount); d)valoare de investiţie (Investment Value); e)valoare de recuperare (Salvage Value); f)valoare justă (Fair Value); g)valoare la risc (Value at Risk); h)valoarea pe termen lung a proprietăţii imobiliare (VTL); i)valoare reziduală (Residual Value); j)valoare specială (Special Value); k)valoare terminală (Terminal Value); i)valoarea capitalului propriu (Equity Value); m)valoarea de utilizare (Value in Use); n)valoarea impozabilă; o)valoarea întreprinderii (Business Value); p)valoarea sinergiei (Synergistic Value). a)valoare actualizată (Present Value) - Valoarea unei plăţi viitoare sau a unei serii de plăţi viitoare actualizate la data curentă (sau la momentul zero) cu o rată de actualizare adecvată. b)valoare actualizată netă (Net Present Value) - Valoarea specificată, la o anumită dată, a intrărilor de fluxuri de numerar minus ieşirile de fluxuri de numerar (inclusiv costul investiţiei), calculate prin utilizarea unei rate de actualizare adecvate. c)valoare contabilă (Carrying Amount) - Valoarea la care un activ este recunoscut în situaţiile financiare ale unei entităţi după ce se deduc deprecierea (amortizarea) cumulată şi pierderile cumulate din depreciere. d)valoare de investiţie (Investment Value) - Valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potenţial, pentru o anumită investiţie sau în scopuri de exploatare. e)valoare de recuperare (Salvage Value) - Valoarea unui activ care a ajuns la finalul duratei sale de viaţă economică pentru scopul pentru care a fost făcut. Totuşi, activul poate avea valoare pentru o altă utilizare sau pentru reciclare. f)valoare justă (Fair Value) - Preţul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză şi hotărâte, care reflectă interesele acelor părţi. Pentru utilizare în raportări financiare în baza Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară, valoarea justă are o semnificaţie diferită. g)valoare la risc (Value at Risk) - Pierderea maximă preconizată să se producă într-o anumită perioadă de timp ca rezultat al modificărilor unor parametri identificaţi ai riscului, cu un nivel precizat de încredere, bazat pe analize statistice ale tendinţelor şi volatilităţii preţului istoric. h)valoarea pe termen lung a proprietăţii imobiliare (VTL) - Valoarea proprietăţii imobiliare determinată prin estimarea prudentă a posibilităţii viitoare de tranzacţionare a acesteia, luând în considerare aspectele sustenabile pe termen lung, condiţiile normale ale pieţei locale, şi utilizarea curentă, precum şi de utilizările probabile ale proprietăţii. 5

6 i)valoare reziduală (Residual Value) - Definiţia din IFRS (IAS 16): Valoarea estimată pe care ar obţine-o în prezent o entitate din cedarea unui activ, după deducerea costurilor asociate cedării, dacă activul ar avea deja vechimea şi starea prevăzute la sfârşitul duratei sale de viaţă utilă. j)valoare specială (Special Value) - O sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special. k)valoare terminală (Terminal Value) - Valoarea de la sfârşitul unei perioade de previziune explicită a tuturor fluxurilor de numerar previzionate rămase. i)valoarea capitalului propriu (Equity Value) - Valoarea unei întreprinderi pentru toţi proprietarii săi. m)valoarea de utilizare (Value in Use) - Valoarea actualizată a fluxurilor de numerar viitoare preconizate să se obţină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar. n)valoarea impozabilă - Rezultatul evaluării pentru impozitare, realizată în conformitate cu prevederile GEV 500, respectiv valoarea clădirii nerezidenţiale la care se aplică cota de impozit. o)valoarea întreprinderii (Business Value) - Valoarea totală a capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purtătoare de dobânzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plăti acele datorii. p)valoarea sinergiei (Synergistic Value) - Un element suplimentar al valorii creat prin combinarea a două sau mai multor drepturi, în urma căreia valoarea dreptului rezultat este mai mare decât suma drepturilor iniţiale Premisele valorii Dacă standardul valorii răspunde la întrebarea care tip de valoare, fiind legată în mod direct de scopul evaluării, premisa valorii explică condiţiile în care părţile implicate participă la tranzacţie, adică cum va avea loc tranzacţia. Altfel spus, premisa valorii constă în asumarea circumstanţelor de tranzacţie în care proprietatea va fi evaluată. Neprecizarea premisei valorii poate avea ca efect calcularea unui tip de valoare care nu este adecvată cu circumstanţele în care se va face tranzacţia. Explicaţia constă în faptul că, de exemplu, valoarea de piaţă are niveluri diferite în funcţie de circumstanţele în care se face tranzacţia cu activul/proprietatea supus(ă) evaluării. Există 4 premise alternative pentru evaluarea activelor individuale ale unei întreprinderi. Acestea sunt: 1.Premisa valorii activelor în continuarea exploatării, ca parte a valorii totale a întreprinderii; 2.Premisa valorii activelor în stare de funcţionare dar activele nu sunt utilizate în generarea de venit; 3.Premisa vânzării ordonate a activelor, conform unui plan de vânzare ordonată, bucată cu bucată, pe o piaţă secundară. 4.Premisa lichidării activelor, în cazul unei lichidări forţate. Din punct de vedere practic, orice activ poate fi evaluat sub una din cele patru premise ale valorii acestuia. Dacă, de exemplu, scopul evaluării solicită estimarea valorii de piaţă, pot exista patru niveluri diferite ale acestui tip de valoare, în funcţie de premisa valorii. Pentru evaluarea unei întreprinderi în ansamblul ei există două premise: 1.Premisa continuării activităţii normale de exploatare; 2.Premisa încetării activităţii (lichidării). Pentru evaluarea maşinilor şi echipamentelor există şi alte premise (faţă de cele patru deja 6

7 enunţate) şi anume: (a) activ scos de pe amplasament, ambalat şi pregătit pentru transport; (b) activ instalat, pus în funcţiune şi aflat în funcţiune (sau neutilizat); (c) activ scos de pe amplasament şi transportat în altă locaţie; (d) activ defect pentru casare; (e) activ în vânzare ordonată sau forţată. Concluzii asupra tipurilor de valoare 1)0 lucrare de evaluare poate solicita estimarea mai multor tipuri de valoare; 2)Dacă clientul nu dă o instrucţiune referitoare la tipul de valoare, evaluatorul va face analiza necesară pentru identificarea tipului de valoare/valori adecvată(e); 3)Fiecare tip de valoare estimat trebuie să fie definit prin preluarea definiţiei din Standardele de Evaluare; 4)Dacă scopul evaluării este estimarea altui tip de valoare decât valoarea de piaţă, se va face o menţiune specială de avertizare a clientului că acel tip de valoare nu trebuie confundat cu valoarea de piaţă; 5)In evaluarea întreprinderii nu se mai utilizează noţiunile (care au avut numai o aplicabilitate particulară):valoarea substanţială brută; valoarea substanţială netă; valoarea matematică; 6)În evaluarea terenului sau mijloacelor fixe nu se utilizează noţiuni ca: valoare comercială; valoarea de comercializare; valoarea tehnică,etc. 7