Raport CETA Satu Mare Copy

Transcriere

1 Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, , Tel/Fax: Baia-Mare: Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, parter, Tel/Fax: , / Raport de evaluare Proprietate imobiliară: TEREN INTRAVILAN SI CONSTRUCTII Adresa: SATU MARE, str. Cerbului nr. 19 Proprietar: Solicitant: Destinatar: S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. in faliment S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. in faliment S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. in faliment - Martie Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerţului: J12/595/1991 Cod unic de înregistrare: RO Cod IBAN: RO24 BACX Banca UNICREDIT TIRIAC BANK Capital social RON

2 DESTINATAR: CLIENT: 1 REZUMAT S.C. CETA S.A. in faliment S.C. CETA S.A. in faliment PROPRIETATEA EVALUATĂ: Denumire: Proprietate imobiliară TEREN INTRAVILAN SI CONSTRUCTII situata în SATU MARE, str. Cerbului nr Descriere proprietate: PLATFORMA INDUSTRIALA compusa din MAGAZIE + BIROURI, MAGAZIE TRANSBORDARE MARFA, PLATFORME BETONATE SI TEREN AFERENT - Cadastral, topografie Dimensiunile terenului sunt: CF 6705 N SATU MARE nr. cad teren aferent St = mp CF 6683 N SATU MARE nr. cad teren aferent St = mp CF 8681 NEDEF SATU MARE nr. cad teren aferent St = 59 mp CF 8677 NEDEF SATU MARE nr. cad teren aferent St = 9 mp CF 8679 N SATU MARE nr. cad teren aferent St = 57 mp Suprafata Totala teren = mp Terenul este unul plan, condiţiile de fundare fiind normale, curtea este betonata - Platforme betonate, drumuri de acces Sc = mp - Înscriere proprietate: CF 6705 N SATU MARE nr. cad CF 6683 N SATU MARE nr. cad CF 8681 NEDEF SATU MARE nr. cad CF 8677 NEDEF SATU MARE nr. cad CF 8679 N SATU MARE nr. cad Conform extraselor CF prezentate evaluatorului proprietatea este libera de sarcini, insa se cunoaste faptul ca proprietatea este ipotecata in favoarea bancii Banca Romaneasca, Pentru finantator se va prezenta un extras de CF actualizat. Proprietatea este evaluata in ipoteza ca este libera de sarcini. - Proprietar: S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII: - Scopul evaluării îl reprezintă estimarea valorii de piaţă a proprietăţii, asa cum este definita in standardul international de evaluare IVS Cadru general, in vederea informarii clientului SC CETA SA in faliment si a principalilor creditori ai acesteia asupra valorii de piata actuale. - Prezenta lucrare se adresează S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. in faliment, în calitate de client şi destinatar. Page 2 of 72

3 CONCLUZII PRIVIND VALOAREA DE PIAŢĂ: Euro respectiv RON din care teren: Euro respectiv RON o Data de referinţă a evaluării: o Cursul de schimb RON/EUR considerat este de 4,3612; o Valoarea include terenul, construcţiile tabulare şi toate dotările de natură imobiliară; o Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare; o Valoarea este valabilă în condiţiile prezentate în acest raport (vezi anexe). Raportul a fost pregătit pe baza standardelor internationale de evaluare. Cu stimă: Dr. Adrian CRIVII, MAA, FRICS Presedinte Page 3 of 72

4 1.1 Certificare Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice, menţionate pe parcurs; Ele sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către Uniunea Naţională a Evaluatorilor Autorizati din România şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC). Evaluatorul a respectat codul deontologic al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania. Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator însoţit de reprezentantul proprietarului. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al acesteia şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Chilintan Diana, Evaluator membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania Page 4 of 72

5 CUPRINS 1 REZUMAT Cadastral, topografie CERTIFICARE PREMISELE EVALUĂRII DATE CU CARACTER GENERAL IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE GENERALE IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE EXCEPŢIONALE OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE DATA ESTIMĂRII VALORII MONEDA RAPORTULUI MODALITĂŢI DE PLATĂ INSPECŢIA PROPRIETĂŢII. DATA INSPECŢIEI INFORMAŢIILE UTILIZATE ŞI SURSE DE INFORMAŢII CLAUZA DE NEPUBLICARE PREZENTAREA DATELOR PREZENTARE GENERALĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE Situaţia juridică Proprietarul Amplasamentul Vecinătăţi Utilităţi Descrierea amenajărilor şi construcţiilor Investiţii efectuate de terţi STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE) ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII CEA MAI BUNĂ UTILIZARE EVALUAREA TERENULUI ABORDAREA PRIN COST Evaluarea construcţiilor ABORDAREA PRIN VENIT Metoda Capitalizării veniturilor Rezultate Surse de INFORMAŢII RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI EVOLUŢIA PRECONIZATĂ A VALORII IMOBILULUI DEFALCĂRI SCRIPTICE ANEXE ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Piata imobiliara Piata imobiliara specifica Satu Mare prezentare localitate Cererea de proprietati imobiliare Oferta competitiva Echilibrul pietei OFERTE TERENURI OFERTE CHIRII ABORDARE_VENIT_GLOBAL_CENTRALIZATORUL ABORDĂRII PRIN CAPITALIZARE ABORDARE_COST_FIŞE DE CALCUL DOCUMENTE Page 5 of 72

6 2.1 DATE CU CARACTER GENERAL Vezi rezumat. 2.2 Ipoteze şi condiţii limitative generale 2 PREMISELE EVALUĂRII La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt: 1. Ipoteze: o Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată; o Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către reprezentanţii CETA S.A. - in faliment şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil; o Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport. o o o o o o o o o o Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii. Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziţia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii. Evaluatorul nu are nicio informaţie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reţele magistrale de utilităţi sau zone de restricţionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecţiei pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricţie; evaluatorul nu a facut nicio investigaţie suplimentară pentru a descoperi aceste restricţii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricţie sau nu. Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăţirile sale ca şi contribuţie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi imbunătăţirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcţiilor speciale, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor; Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte. Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi; Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Se presupune că toate licenţele, autorizaţiile şi acordurile de funcţionare precum şi orice alte cerinţe legale necesare funcţionării au fost sau pot fi obţinute şi reînnoite pentru orice utilizare considerată pentru evaluare în acest raport; Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt Page 6 of 72

7 descrise în acest raport. o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate; o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerând datele care sunt disponibile la data evaluării; o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. o Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată. o Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers. o Evaluatorul a preluat dimensiunile din descrierea legală a proprietăţii din extrasul CF si plansele puse la dispozitie; o Accesul este asigurat din str Cerbului. Drumul de acces pana la proprietate este unul asfaltat. Utilităţile necesare funcţionării industriale sunt contorizate separat/individual; 2. Condiţii limitative: o Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat. o Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost preluate din descrierea legală a proprietăţii ( contractul de vânzare cumpărare, extras de carte funciară); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă. o Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte; o Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată; o Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea; o Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. o Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; o Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune; o Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului; o Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport. o o Pe langa constructiile inscrise in CF mai exista pe teren: CLADIRE STATIE INCARCARE ACUMULATORI, CLADIRE CABINA POARTA precum si o MAGAZIE, cladiri care nu sunt notate in CF si a caror valoarea nu a fost estimata in prezenta evaluare. Constructia notata in planul de amplasament si delimitare nr. 9833/ la pozitia C2 nu exista pe teren in locul specificat si nu se cunoaste situatia juridica a acesteia. 2.3 Ipoteze şi condiţii limitative excepţionale Se consideră, că, deşi nu sunt consfinţite în extrasele CF proprietate, accesul şi racordul de la utilităţi nu va fi îngreunat de eventuale modificări 1 împotriva practicii uzuale şi dreptului civil. Prezentul raport trebuie utilizat împreună cu rezumatul care-l precede. 1 Faţă de situaţia existentă Page 7 of 72

8 2.4 Obiectul evaluării. Scopul evaluării. Instrucţiunile evaluării Obiectul evaluării îl constituie TEREN INTRAVILAN SI CONSTRUCTII situate în SATU MARE, str. Cerbului nr. 19 Scopul evaluării îl reprezintă estimarea valorii de piaţă a proprietăţii, asa cum este definita in standardul international de evaluare IVS Cadru general, în vederea informarii clientului SC CETA SA in faliment si a principalilor creditori ai acesteia asupra valorii de piata actuale. Prezenta lucrare se adresează S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. in faliment în calitate de client şi destinatar. 2.5 Drepturi de proprietate evaluate A fost supus evaluării dreptul de proprietate al S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. asupra terenului, construcţiilor, dotărilor care compun proprietatea imobiliară. Pentru scopul evaluarii proprietatea este considerata libera de sarcini. 2.6 Bazele evaluării. Tipul valorii estimate Metodologia a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţilor şi de recomandările standardelor internaţionale de evaluare: În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei valori de piaţă definita conform standardelor internaţionale de evaluare IVS Cadru general : Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. 2.7 Data estimării valorii La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii martie 2013, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în cursul lunii martie 2013, care este şi data raportului. 2.8 Moneda raportului Conform solicitării clientului opinia finală a evaluării va fi prezentată în lei şi EURO. Având în vedere ca metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4,3612 RON = EURO. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.) 2.9 Modalităţi de plată Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacţii normale, fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing etc.) 2.10 Inspecţia proprietăţii. Data inspecţiei Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în 6 martie 2013 însoţit de reprezentantul proprietarului. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, au fost efectuate masuratori, etc. Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine Informaţiile utilizate şi surse de informaţii Informaţiile utilizate au fost: o Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare (extras CF, înscrieri în contabilitate), schiţele şi suprafeţele construcţiilor şi ale amplasamentului; o Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, nivel de chirii etc.); o Istoricul utilizării proprietăţii imobiliare şi a echipamentelor ataşate; o Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate; Page 8 of 72

9 Sursele de informaţii au fost: o Reprezentanţii S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. in faliment pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridică, suprafeţe, istoric, şamd.) care sunt responsabili exclusivi pentru veridicitatea informaţiilor furnizate; o presa de specialitate; o baza de date a evaluatorului 2.12 Clauza de nepublicare Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către reprezentanţii S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A. in faliment corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general de la data la care are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi destinatarului menţionaţi la pct. anterioare. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă raportul este transmis unei alte persoane (fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop) în nici o circumstanţă. Page 9 of 72

10 3 PREZENTAREA DATELOR 3.1 PREZENTARE GENERALĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE Situaţia juridică Conform celor prezentate anterior în Rezumat Proprietatea se consideră ca fiind liberă de sarcini. Dreptul de proprietate evaluat - integral, aşa cum rezultă din documentele de proprietate anexate Proprietarul S.C. COMPANIA DE EXPEDITII SI TRANSPORT AUTO CETA S.A Amplasamentul Proprietatea este amplasata in zona industriala a municipiului SATU MARE, pe strada Cerbului la nr. 19 Zona este una cu dezvoltare industriala sustinuta in ultimi ani, in acest sens se estimeaza ca amplasamentul nu influenteaza in mod negativ valoarea proprietatii. Accesul conform plan de amplasament si delimitare nr. 9883/ este asigurat direct din str. Cerbului. Se consideră, că, deşi nu sunt consfinţite în extrasele CF accesul şi racordul de la utilităţi nu va fi îngreunat de eventuale modificări 2 împotriva practicii uzuale şi dreptului civil. 2 Faţă de situaţia existentă Page 10 of 72

11 3.1.4 Vecinătăţi Vecinătăţile sunt proprietăţi industriale si de depozitare, dar in zona exista si cateva casa de tip parter. Fotografiile evidenţiază şi vecinătăţile imediate Utilităţi Amplasamentul este racordat la energie electrica 220V si 380V, apa, canalizare, gaz Descrierea amenajărilor şi construcţiilor CF 6705 N SATU MARE nr. cad teren aferent St = mp CF 6683 N SATU MARE nr. cad teren aferent St = mp CF 8681 NEDEF SATU MARE nr. cad teren aferent St = 59 mp CF 8677 NEDEF SATU MARE nr. cad teren aferent St = 9 mp CF 8679 N SATU MARE nr. cad teren aferent St = 57 mp Suprafata Totala teren = mp Terenul este unul plan, condiţiile de fundare fiind normale, cu platforme betonate si spatii verzi, precum si cu un tronson de 146 ml de cale ferata industriala (extratabulara) Constructii - Platforme betonate, drumuri de acces Sc = mp TEREN INTRAVILAN SI CONSTRUCTII TABULARE 1. MAGAZIE + BIROURI (notata in CF Ateliere) Sd = 1038 mp a. MAGAZIE Suprafata desfasurata : Sd = 758, inaltime 3,8 m Amplasata in lateral si cu acces atat din curtea societatii cat si de pe drumul lateral Infrastructura imobil: fundaţii continue beton Suprastructura imobil: închideri perimetrale din cărămidă, compartimentari pereti caramida. Acoperiş imobil: terasa bituminoasa Finisaje exterioare imobil calitate superioara, tencuielei normale, vopsea lavabila ; Finisaje interioare imobil: pardoseaua ciment sclivisit, tâmplăria exterioară şi interioară PVC cu geam termopan, finisaje interioare de caliatate superioara, Utilităţile existente: apa curentă, canalizare, gaz,curent trifazic, incalzire CT Page 11 of 72

12 b. BIROURI Suprafata desfasurata : Sd = 280 mp, inaltime 2,5 m Spatiile administrative cuprind: birourile SC CETA SA, centrala termica proprie, vestiare muncitori, grupuri sanitare, cabina poarta,. Infrastructura imobil: fundaţii continue beton Suprastructura imobil: închideri perimetrale din cărămidă, compartimentari caramida si rigips Acoperiş imobil: terasa bituminoasa. Finisaje exterioare imobil calitate superioara, tencuielei normale ; Finisaje interioare imobil: pardoseaua mochete in birouri, tâmplăria exterioară şi interioară PVC cu geam termopan, finisaje interioare de caliatate superioara, gresie si faianta in grupurile sanitare. Utilităţile existente: apa curentă, canalizare, gaz, curent trifazic, aer conditionat, incalzire CT Page 12 of 72

13 2.MAGAZIE TRANSBORDARE MAFA Suprafata desfasurata : Sd = mp, inaltime medie 5,00 m Constructie noua folosita pentru depozitarea materialelor de constructii. Infrastructura imobil: fundaţii continue beton Suprastructura imobil: stalpi si grinzi metalice tip IPE 270 Acoperiş imobil: tip sarpanta, invelitoarea tabla cutata pe pane metalice Finisaje exterioare imobil pereti din tabla cutata si prelate PVC HD; Finisaje interioare imobil: pardoseaua ciment, tâmplăria exterioară şi interioară metalica Utilităţile existente: apa curentă, canalizare, curent trifazic Page 13 of 72

14 TEREN + PLATFORME BETONATE Suprafata terenului este de mp, teren format din 5 parcele: conform CF 6705 N o parcela de mp cu nr. cadastral pe care se afla toate cladirile, CF 6683 N o parcela de 2003 mp pe care se afla calea ferata industriala ce traverseaza proprietatea dar care nu este intabulata, CF 8681 NEDEF o parcela de 59 mp cu nr. cadastral teren liber, CF 8677 NEDEF o parcela de 9 mp cu nr. cadastral teren liber, CF 8679 N o parcela de 57 mp cu nr. cadastral teren liber. Infrastructura : partial platforme continue din beton care servesc ca spatiu de depozitare in aer liber si ca loc de parcare, sau ca rampe de incarcare descarcare. Utilităţile existente: apa curentă, canalizare: la reteaua orasului, curent trifazic. Accesul : se face direct din str. Cerbului prin doua porti metalice. Page 14 of 72

15 Pe langa constructiile inscrise in CF mai exista pe teren: CLADIRE STATIE INCARCARE ACUMULATORI, CLADIRE CABINA POARTA precum si o MAGAZIE, cladiri care nu sunt notate in CF si a caror valoare nu a fost estimata in prezenta evaluare. Constructia notata in planul de amplasament si delimitare nr. 9833/ la pozitia C2 nu exista pe teren in locul specificat si nu se cunoaste situatia juridica a acesteia Investiţii efectuate de terţi Nu se pune problema. 3.2 Studiu de vandabilitate (Analiza pieţei imobiliare) În acest scop: A se vedea anexa cu acelaşi nume Analiza pieţei imobiliare, de la sfârşitul lucrării. Page 15 of 72

16 4 ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII 4.1 Cea mai bună utilizare Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii: o cea mai bună utilizare a terenului liber o cea mai bună utilizare a terenului construit. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie: o permisibilă legal posibila fizic fezabilă financiar maxim productivă Trecând în revistă utilizările potenţiale acestea sunt: o industrială- productivă o industrială- depozitare Utilizarea pentru industrial /depozitare este favorizată de situarea in zona in plina dezvoltare pentru astfel de activitati. Acesta este de altfel utilizarea existentă. 4.2 Evaluarea terenului Parcela de teren este considerată integral în exploatare. Lotul de teren studiat (luat în calcul) este gata pregătit şi utilizat deja pentru construire, fiind studiat ca un amplasament. Din punct de vedere a caracteristicilor fizice, nu sunt necesare îmbunătăţiri interne, nici externe. Amplasamentul este construit la Cea Mai Bună Utilizare a sa. Evaluarea amplasamentului a fost efectuată prin metoda comparaţiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informaţii privind vânzări comparabile. Valoarea unitară medie de teren liber, luată în considerare se află în jurul valorii de: Valoarea unitară = 20,6 EUR/mp Page 16 of 72

17 Page 17 of 72

18 Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: Toate comparabilele au fost corectate cu -15% pentru oferta; Drept de proprietate : o nu au fost necesare corecţii; Restricţii legale : o nu au fost necesare corecţii; Condiţii de finantare: o nu au fost necesare corecţii; Condiţii de vanzare: o Nu au fost necesare corectii; Condiţii de piaţă: o Corectia de -3% a fost extrasa din analiza de piata; corectia a fost aplicata comparabilelor B si C, acestea fiind oferte din septembrie - octombrie 2012; Localizare: o Corectia de 5% a fost extrasa din analiza de piata; Corectia a fost aplicata comparabilelor A si B, acestea fiind mai slab situate pe str Pinului si zona Lucian Blaga ; o Corectia de 15% a fost extrasa din analiza de piata; Corectia a fost aplicata comparabilei C, aceasta fiind mai slab situata in zona Gheorghe Baritiu ; o Corectia de 10% a fost extrasa din analiza de piata; Corectia a fost aplicata comparabilei D, aceasta fiind mai slab situata pe Drumul Careiului; Carasteristici fizice : o Corectia de -10% pentru dimensiune a fost extrasa din analiza de piata; Corectia a fost aplicata comparabilelor A, B si D; o Corectia de -5% pentru dimensiune a fost extrasa din analiza de piata; Corectia a fost aplicata comparabilei C; Utilităţi disponibile o Corectia de 0,5 euro /mp a fost extrasa din analiza de piata; Corectia a fost aplicata comparabilelor A, C si D aceasta neavand canalizare; o Corectia de 1 euro /mp a fost extrasa din analiza de piata; Corectia a fost aplicata comparabilei B, aceasta avand doar energie electrica si apa; Zonarea o Nu au fost necesare corectii; Cea mai buna utilizare : o Nu au fost necesare corectii; Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecţii (corecţia brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultată pentru teren prin abordarea prin comparaţii de piaţă, analiza pe perechi de date este de EURO ( RON ). 4.3 Abordarea prin COST Abordarea prin costuri presupune evaluarea terenului (la valoare de piaţă) şi a construcţiilor (amenajărilor) şi dotărilor, rezultatul însumării acestor valori fiind valoarea obţinută prin metoda costurilor. Evaluarea terenului a fost efectuată la capitolul anterior Evaluarea construcţiilor Având în vedere caracteristicile clădirii examinate, evaluarea s-a realizat utilizând metoda comparaţiilor unitare. Metoda utilizează costurile cunoscute ale unor structuri similare (cu cea a construcţiei evaluate), ajustate pentru condiţiile pieţei sau deficienţe fizice. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape: Stabilirea costului de înlocuire prim multiplicarea costului unitar ajustat cu suprafaţa de referinţă ; Estimarea deprecierii acumulate Determinarea valorii ramase la acelaşi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate. Conform definiţiei: Page 18 of 72

19 Costul de înlocuire = costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate. În cazul de faţă s-a utilizat un cost de edificare de nou de : Euro/mp Acd Acest cost a fost obţinut din analizele de concordanţă cu preţurile practicate pe piaţă de către firmele specializate din domeniu. Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregării. Prin aceasta metoda se analizează separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica şi apoi se totalizează o suma globală. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o clădire şi cu care operează aceasta metoda sunt: uzura fizica - este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări, defecte de structura etc. Aceasta poate avea două componente - recuperabilă (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou, se ia în considerare numai daca costul de corectare a stării tehnice e mai mare decât creşterea de valoare rezultata) şi nerecuperabilă (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice) neadecvare funcţională - este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate. Se poate manifesta sub doua aspecte - recuperabilă (se cuantifica prin costul de înlocuire pentru deficiente care necesita adăugiri, deficiente care necesita înlocuire sau modernizare sau supradimensionări) şi nerecuperabilă (poate fi cauzată de deficiente date de un element neinclus în costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou dar nu ar trebui inclus) depreciere economica (din cauze externe) - se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţii, amplasarea în zonă, urbanismul, finanţarea etc. În cazul de faţă sunt prezente : uzuri fizice (cuantificate doar la finisaje şi instalaţii pentru spaţiile renovat/refăcute şi la toate elementele constructive la restul spaţiilor) nu este cazul de deprecieri funcţionale clădirea fiind în concordanţă cu ceea ce piaţa agreează în acest moment pentru astfel de imobile; deprecieri externe. Calcul efectiv o Efectuat în fişele anexe: Abordare_Cost_ 4.4 Abordarea prin venit Abordarea pe bază de venit reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând analiza datelor privind veniturile şi cheltuielile aferente unei proprietăţi. Valoarea de rentabilitate a proprietăţii imobiliare a fost determinată prin Metoda capitalizării veniturilor Metoda Capitalizării veniturilor Calcul efectiv o Date constructive conform planşei anexă o Efectuat în fişele anexe: Abordare_Venit Global_ Menţiuni: o Chiriile luate în calcul sunt la nivelul pieţei conform analizei efectuate o Rata de capitalizare a fost preluată din analiza de piaţă, o Pentru spaţiile în curs de finisare s-au considerat şi costurile de conversie absolut necesare Rezultate Astfel, conform informaţiilor de piaţa deţinute şi prelucrate de către evaluator, plaja preţurilor de tranzacţionare corectate 3 Aferent halelor 4 Aferent spaţiilor mici şi birourilor la standarde moderne Page 19 of 72

20 pentru proprietăţi similare: industriale de dimensiuni medii, dar fără posibilităţi de dezmembrare; edificate/ recondiţionate la standarde moderne utilizabile de către unul sau doi/trei ocupanţi, amplasate într-o zonă semicentrală a municipiului, în interiorul unei platformei industriale funcţionale în apropierea imediată a mijloacelor de transport în comun cu acces asigurat, cu teren atribuit într-o proporţie echilibrată racordat la toate utilităţile necesare a fi contorizate individual, având o stare tehnică bună este între: 200Euro/mpAcd p 400 Euro/mpAcd p (Acd p =suprafaţa construită desfăşurată principală cu teren funcţional atribuit), limita inferioara inregistrandu-se la soproane si limita superiora la hale inchise si cu utilitati. Evaluatorul menţionează că din studiul efectuat se observă că, pentru imobilele asimilabile din punct de vedere constructiv şi funcţional: o valorile apropiate dev COMP inferior sunt regăsite la imobilele cu o suprafaţă mai mare, în timp ce o valorile apropiate dev COMP superior se regăsesc la imobilele cu suprafaţa mai mică. Această observaţie va contribui şi la formarea opiniei finale a evaluatorului. În plus trebuie menţionat că: Valorile mai sus exprimate sunt întărite şi de oferta (prelucrată în anexă) Surse de INFORMAŢII Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. 4.5 Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului Valori obţinute din diverse abordări: Abordare cost EURO Abordare capitalizare EURO Opinia evaluatorului: VP(rotunjit) Euro respectiv RON Menţiuni suplimentare ce stau la baza argumentării: Se observă diferenţa între spaţiile de dimensiuni şi utilitate diferite; Opinia a fost estimată, datorită scopului lucrării, pe abordarea prin venit, avand in vedere faptul ca chiriile utilizate au fost preluate din piata. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt: o valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei martie 2013; o valoarea prezentata include valoarea terenului, a construcţiilor, dotărilor şi instalaţiilor de natură imobiliară aferente; o valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de conformarea la cerinţele legale; o valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei valori; o cursul mediu valutar luat în considerare pentru calcule a fost de 4,3612 RON= EURO; o valoarea nu conţine T.V.A. şi este considerată în condiţii de plată cash, integral la data tranzacţiei,. 4.6 Evoluţia preconizată a valorii imobilului La data evaluarii piata imobiliara este intr-o stagnare datorata efectelor crizei financiare; pe zona pietei specifice a proprietatilor industriale efectul nu va fi atat de puternic ca si pe cel rezidential astfel incat in perioada imediat urmatoare nu se va inregistra o cadere a pietei; lichiditatea proprietatilor va fi incetinita datorita finantarilor mai scumpe si mai greu de obtinut. Page 20 of 72

21 4.7 Defalcări scriptice Datorită faptului că terenul este un bun neasigurabil 5,în vederea defalcării scriptice teren- construcţii, pentru teren se poate utiliza valoarea de piata estimată la capitolul evaluarea terenului. 5 Spre deosebire de construcţii şi echipamente Page 21 of 72

22 5 ANEXE 5.1 Analiza pieţei imobiliare Piata imobiliara Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii Piata imobiliara specifica In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Proprietatea supusa evaluarii este spatiu industrial. Proprietatea analizata are facilitatile necesare functionarii eficiente (acces, utilitati: apa, curent electric, incalzire, telefon, etc.). Acest tip de spatiu este atractiv pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si utilitatilor. Avand in vedere marimea si amplasamentul spatiului, spatiul poate fi eficient exploatat de catre un singur ocupant, cu destinatie proprietate industriala (spatii de depozitare si/sau productie). Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare industriale, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind municipiul Satu Mare si zonele adiacente acestuia. In analiza acestei piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a municipiului, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat Satu Mare prezentare localitate Municipiul Satu Mare se află în judeţul Satu Mare, în nord-vestul României, pe râul Someş, la 13 km de graniţa cu Ungaria şi 27 km de graniţa cu Ucraina. Coordonatele exacte sunt: paralela 47 o 47'30" meridianul 22 o 52'30" altitudinea 126 m Este reşedinţă a judeţului Satu Mare, are o populaţie de aproximativ locuitori şi reprezintă un centru urban cu o Page 22 of 72

23 economie dinamică. Este resedinta judetului Satu Mare, judet cu o suprafata de km patrati, este situat în zona nord - vestica a României. Municipiul Satu Mare se afla situat pe malurile raului Somes, in Campia Somesului in coltul nord- vestic al tarii. Mentionat documentar penrtu prima data in secolul al XXI-lea cu numele de Castrum Szatmar, municipiul Satu Mare este astazi un centru cultural cu o indelungata traditie reprezentand o statiune balneoclimaterica sezoniera de interes local avand izvoare minerale folosite in tratarea afectiunilor reumatismale si dermatologice. Dezvoltarea orasului s-a bazat atat pe industria constructiilor de utilaje grele cat si a industriei usoare: comfectii, tricotaje, produse alimentare. Satu Mare dispune de un aeroport situat la aproximativ 15 km de centrul oraşului şi are acces la drumurile europene E671 care face legatura intre Satu Mare si Oradea si E81 care face legatura intre Cluj Napoca si vama Halmeu ( cu Ucraina) Cererea de proprietati imobiliare Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Pentru proprietatile de tip comercial-industrial cererea se manifesta in special din partea urmatoarelor entitati : a) Societati comerciale din Satu Mare care se dezvolta si care au nevoie de spatii pentru productie sau depozitare; b) Societati comerciale din afara municipiului Satu Mare care isi deschid in Satu Mare puncte de lucru, si care, de cele mai multe ori, au nevoie de spatii pentru depozitare; c) Reprezentante ale unor firme producatoare straine (asa cum sunt reprezentantele producatorilor de autoturisme si autocamioane de cele mai multe ori insotite si de service-uri, producatori externi care deschid sectii de productie in Satu Mare sau imprejurimi, etc). Cererea potentiala de proprietati de tip comercial-industrial este mai putin ridicata fata de anii anteriori si in scadere in ultima perioada ca urmare a evolutie pietei imobiliare si a blocajului de pe piata bancara care face aproape imposibila accesarea unui credit pentru cumpararea sau construirea unei proprietati industriale. O parte din aceasta cerere potentiala se orienteaza spre construirea de hale, motivatia fiind faptul ca diferenta intre pretul de cumparare si cel de construire se regaseste in avantajele ce rezulta din detinerea unei hale noi, moderne, ce nu necesita adecvari sau compartimentari. In ceea ce priveste cererea pentru inchirierea de hale, aceasta a scazut si ea in ultima perioada ca urmare a restrangerii activitatii unor firme de productie sau abandonarii planurilor de extindere in cazul altora, ca urmare a evolutiei economice si acutizarii crizei economice in ultima perioada, chiriile pe care chiriasii le platesc diferind in functie de amplasament, acces, utilitati si finisaje. De asemenea se manifesta cerere pentru cumparare de proprietati din partea unor investitori ce doresc sa achizitioneze proprietati pe care apoi sa le inchirieze, aceasta cerere fiind foarte scazuta in momentul de fata datorita lipsei de incredere a investitorilor in piata imobiliara din Romania si a dificultatilor intampinate in contractarea unor chiriasi. Chiriile pentru spaţiile industriale au cunoscut o creştere constantă în ultimii ani, crescând în acelaşi timp numărul şi calitatea acestora. Initial majoritatea spatiilor industriale proveneau din restrângerea activităţii marilor societăţi comerciale, apoi au aparut noi spatii industriale. Cele mai cautate zone pentru spatii industriale sunt: Drumul Careiului, Lucian Blaga, Botizului, Magnoliei si Depozitelor. Cererea pentru terenuri a venit in principal de la cei care aveau in vedere proiecte rezidentiale. Cererea mare pentru terenuri şi oferta mică sau extrem de scumpă disponibilă pe piaţă a determinat ca proiectele rezidenţiale să fie realizate în zonele limitrofe, acolo unde preţul terenurilor era încă disponibil pentru acest tip de proiecte. Incepand cu finalul anului 2008 numărul tranzacţiilor cu terenuri a scăzut semnificativ, ceea ce a determinat o reducere a preţului. Ca urmare a crizei generale de pe piaţa imobiliară, tranzacţiile cu terenuri au înregistat mari scăderi în ultimii ani faţă de anul Atât pentru participanţii la tranzacţiile speculative, cât şi pentru cumpărătorii finali de terenuri destinate proprietăţilor rezidenţiale familiale sau pentru dezvoltatorii de proiecte imobiliare, lipsa posibilităţilor de finanţare survenită la declanşarea crizei creditelor bancare a dus imediat la o blocare a pieţei specifice, urmată de scăderea preţurilor, tendinţă care se păstrează şi în prezent. Se constată o scădere a preţurilor terenurilor de până la 30 % - 40% în funcţie de destinaţia terenului. Printre cele mai căutate zone se află cele semicentrale (zona de N-V a cartierului Funcţionarilor, Poligonului, Solidarităţii), dar şi cele periferice cu potenţial de dezvoltare (Lucian Blaga, Odoreului, Careiului). Cele mai cautate zone Page 23 of 72

24 pentru terenuri industriale sunt: Drumul Careiului, Lucian Blaga, Botizului, Magnoliei si Depozitelor Oferta competitiva Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Dacă iniţial majoritatea spaţiilor industriale din Satu Mare proveneau din restrângerea activităţii marilor societăţi comerciale, treptat, pe fondul prevederilor legislaţiei europene, a creşterii posibilităţilor financiare ale investitorilor, au apărut spaţii industriale sau de depozitare noi, cu dotări, echipamente şi finisaje la standarde actuale (Parcul Industrial Sud, reprezentanţe/unităţi service auto SC ANVELO SATELIT SRL, SC EUROCAR SRL, SC WEST CAR TRADE SRL, COMPLEX PHILADELPHIA, unităţi de producţie SC AVE IMPEX SRL, SC UNICARM SRL). Cele mai multe spaţii sunt ocupate, cele libere fiind ofertate pentru închiriere. In prezent exista o tendinţă de renegociere a chiriilor. Din punct de vedere al preţurilor practicate pe piaţa locală, pentru închirieri, spaţiile industriale variază între o chirie de 1-4 Euro/mp, fiind relativ stabile fata de anul În ultimii ani în Satu Mare s-a înregistrat o creştere accentuată a preţurilor terenurilor, atât pentru cele din zona centrală, cu destinaţie preponderent rezidenţială, cât şi pentru cele din zonele periferice unde, în unele cazuri (Drumul Careiului, b-dul L. Blaga), preţurile au fost influenţate de proiectele dezvoltate acolo (Real, Praktiker, Parcul Industrial Sud). Cele mai mari creşteri au avut loc în anul 2007, când preţurile terenurilor au crescut in medie cu 40-50%, aceasta fiind cea mai mare crestere inregistrată până acum. Preturile terenurilor variaza in functie de localizare in zonele ultracentrale centrale fiind cuprinse in intervalul eur/mp in zonele centrale si mediane in intervalul eur/mp iar terenurile periferice intre eur/mp Terenurile din zonele periferice si limitrofe ar putea scădea în continuare. Pe piaţa terenurilor industriale se va menţine o tendinţă descrescătoare a preţurilor. Oferte Loturile pentru construire sunt cautate in zona unde este situata proprietate de evaluat si/sau zone similare ca interes. A. Teren intravilan de vanzare pe str. Pinului, suprafata de mp, curent, apa, gaz, oferta prezent, pret 25 euro/mp. B. Teren intravilan de vanzare situat in zona Lucian Blaga, suprafata de mp; curent, apa, oferta septembrie 2012 pret 25 euro /mp. C. Teren intravilan de vanzare, zona Gheorghe Baritiu, cu suprafata de mp, curent, apa, gaz oferta octombrie 2012 pret 20 euro /mp. D. Teren intravilan de vanzare, zona Careiului, cu suprafata de mp, utilitati: curent, apa, canalizare oferta prezent pret 23 euro /mp. Localizare Descriere Suprafata (mp) Pret unitar (euro/mp) Satu Mare Satu Mare Spatiu pentru productie, in zona Careiului constructie tip hala cu suprafata utila de 160 mp 160 3,4 Spatiu pentru depozit, in zona Closca, constructie tip hala cu suprafata utila de 140 mp Satu Mare Spatiu pentru birouri zona centrala, cu suprafata utila de 70 mp 70 5 Satu Mare Spatiu pentru depozit,in zona Careiului constructie tip hala cu suprafata utila de 630 mp Satu Mare Spatiu pentru birouri, in zona Closca, cu suprafata utila de 40 mp 40 3,12 Page 24 of 72

25 Oras Satu Mare Tip spatiu Interval mediu preturi Interval mediu chirii euro / mp Interval rate de capitalizare administrativ birouri ,5 7 9,3% 12,9% industrial - depozitare % 12,63% Echilibrul pietei Având in vedere cele prezentate anterior exista un dezechilibru intre cerere si oferta. Oferta existenta surclasează cererea, astfel încât preturile proprietăţilor imobiliare au o tendinţă descendentă. Aceasta se va menţine pe termen scurt si mediu. In conditiile in care activitatea pietei imobiliare pe segmentul industrial-comercial isi mentine trendul de incetinire al tranzactiilor, perioada de vandabilitate poate creste, iar concomitent proprietatile existente pe piata pot suferi o stagnare sau chiar scadere a valorilor de piata, datorate scaderii cererii solvabile pe segmentul de piata analizat. 5.2 Oferte terenuri Oferta 1 Page 25 of 72

26 Oferta 2 Oferta 3 Page 26 of 72

27 Oferta 4 Page 27 of 72

28 5.3 Oferte chirii Page 28 of 72

29 Page 29 of 72

30 Page 30 of 72

31 Page 31 of 72

32 Page 32 of 72

33 Page 33 of 72

34 5.4 Abordare_Venit_Global_Centralizatorul Abordării prin capitalizare

35 5.5 Abordare_Cost_Fişe de calcul Page 35 of 72

36 Mini deviz birouri

37 Mini deviz magazie Page 37 of 72

38 Mini deviz magazie transbordare marfuri Page 38 of 72

39 5.6 Documente Page 39 of 72

40 Page 40 of 72

41 Page 41 of 72

42 Page 42 of 72

43 Page 43 of 72

44 Page 44 of 72

45 Page 45 of 72

46 Page 46 of 72

47 Page 47 of 72

48 Page 48 of 72

49 Page 49 of 72

50 Page 50 of 72

51 Page 51 of 72

52 Page 52 of 72

53 Page 53 of 72

54 Page 54 of 72

55 Page 55 of 72

56 Page 56 of 72

57 Page 57 of 72

58 Page 58 of 72

59 Page 59 of 72

60 Page 60 of 72

61 Page 61 of 72

62 Page 62 of 72

63 Page 63 of 72

64 Page 64 of 72

65 Page 65 of 72

66 Page 66 of 72

67 Page 67 of 72