S.C. PETROV STUDIO S.R.L. NAVODARI M E M O R I U J U S T I F I C A T I V 1. INTRODUCERE 1.1. Date de identificare a documentatiei Denumirea proiectului: P.U.Z. - DEZMEMBRARE TEREN PENTRU CAI DE CIRCULATIE Amplasament: NAVODARI ZONA MAMAIA NORD - TRUP 2 (DL), STR. PROMANADA, LOT 2/1/2/1/2, 2/1/2/1/1, 2/1/1/2+2/1/1/1/2, 2/1/2/2, 2/1/1/1/1 Initiator: MUNTEANU FLORIN SI MUNTEANU EUGENIA-ELENA Forma de detinere a terenului: PROPRIETATE PRIVATA Suprafata terenului: 19498 MP Elaborator: S.C. PETROV STUDIO S.R.L. 1.2. Obiectivul lucrarii: Prezenta documentatie este intocmita conform art.32 din Legea 350 actualizata si are ca obiect intocmirea Planului Urbanistic Zonal, pe baza certificatului de urbanism nr. 900 din 17.07.2018, eliberat de Primaria Orasului Navodari. Planul urbanistic zonal P.U.Z. este necesar pentru dezmembrarea din suprafata totala de 19498mp a unui lot cu suprafata de S=2677 mp destinat realizarii circulatiei auto si pietonate ce asigura accesul la terenurile edificabile in conditiile PUZ-ului aprobat. Terenul este incadrat in zona ZRB 2 zona constructiilor rezidentiale si balneare. 1.3. Surse de documentare În scopul întocmirii prezentei lucrări s-au cercetat surse documentare referitoare la documentațiile P.U.Z. anterioare aprobate și documentații ce vizează nivele teritoriale superioare - Plan Urbanistic General Năvodari, aprobat prin H.C.L. nr. 69/12.05.2004;
- Plan de Amenajare a Teritoriului Zonal Zona costieră a Mării Negre, PATZ Zona costieră a Mării Negre) pentru evidențierea potențialului turistic al zonei generatoare în raport cu vecinătățile în contextul actual și viitor al dezvoltării sistemului urban Zona Metropolitană Constanța. Studii si proiecte ce privesc dezvoltarea urbanistica a zonei: 1. Proiect Amenajarea malului Marii Negre, zona de litoral a orasului Navodari Dezvoltarea infrastructurii de turism de utilitate publica MAMAIA NORD, STR. PROMENADA 2. PUZ INDREPTARE EROARE MATERIALA SI MODIFICARE P.U.Z. LITORAL MAMAIA NORD Studii de fundamentare : ridicare topo si studiu geotehnic. 2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII ZONEI STUDIATE 2.1. Evolutia zonei: Terenul aflat in intravilanul orasului Navodari zona Mamaia Nord, este momentan liber de constructii. Conform P.U.Z. Litoral Mamaia Nord anterior s-au apobat urmatoarele (extras din regulamentul de urbanism ZRB 2): UTILIZARI ADMISE - funcțiuni pentru locuire (case unifamiliale, blocuri locuinte) și turism sezonier (hoteluri, vile) - mixta; - hoteluri cu facilitați de turism balnear; - parcaje, zone aprovizionare; - zone plantate tip scuar sau plantații de aliniament; - spatii plantate pentru agrement și sport; - case de vacanta cu locuire nepermanenta; - servicii de uz cotidian specifice funcțiunii principale. UTILIZARI ADMISE CU CONDITIONARI - conform reglementarilor stabilite prin PUZ-urile anterior depuse, aprobate de autoritatea locala, precum și condiționările privind execuția lucrărilor stabilite prin regulamentul aprobat; - ansambluri balneare de mari dimensiuni, cu condiționările aferente Regulamentului aprobat, pe parcele de minim 3000mp ; - loisir în spatii acoperite și descoperite: piscine, terenuri de sport, bowling, minigolf, etc, cu asigurarea necesarului de parcaje prin suplimentare.
- hoteluri de 3 și 4 stele (sau mai mult) care sa fie dotate cu: săli de conferințe, cluburi, centre culturale, etc, cu asigurarea necesarului de parcaje (1 loc de parcare la 2 camere) prin suplimentare. - pensiuni avizate în conformitate cu prevederile legale în vigoare; cu asigurarea necesarului de parcaje (1 loc de parcare la 2 camere,) prin suplimentare. - restaurante și alte spatii pentru alimentație publica (spatii închise, acoperite și descoperite); - comerț cu amănuntul specific turismului sezonier în spatii acoperite și amenajate; - complex tip resort & spa (include piscina, spa, parc, etc.) (doar pe parcele mai mari de 3000mp). - constructii provizorii doar cu functiune turistica si de comert si functionare sezoniera. 2.2. Potenţial de dezvoltare: Caracteristici semnificative ale zonei, relaţionate cu evoluţia localităţii, Potenţial de dezvoltare Zona generatoare are o așezare optima pentru realizarea echipamentelor turistice - pensiuni, hoteluri, restaurante - și a locuințelor, datorită imediatei vecinătăți cu Marea Neagră; accesul realizându-se prin intermediul străzilor perpendiculare pe plaja Marii Negre, din Bulevardul Mamaia Nord, direct sau indirect. Studiul de fata se ocupa de organizarea circulatiei si acceselor la loturi, prin realizarea unei strazi perpendiculare pe Promenada si cu legatura spre alei existente dar inca neamenajate pe teritoriul Taberei Navodari. 2.3. Incadrare in localitate: Terenul in suprafata de 19498 mp este situat in zona estica a orasului Navodari, la limita spre promenada ce limiteaza plaja Marii Negre si prezinta urmatoare vecinatati: - Nord - domeniul privat al Primariei Navodari; - Sud - proprietati private ale persoanelor fizice si juridice; - Est - Promenada domeniu public; - Vest - proprietati private ale persoanelor fizice si juridice; 2.4. Elemente ale cadrului natural: Terenul amplasamentului studiat este relativ plan si nu se afla situat intr-o zona predispusa aparitiei unor fenomene de instabilitate de genul alunecarilor de teren sau prabusirilor, care ar pune in pericol stabilitatea viitoarelor constructii.
2.5. Circulatia: Accesul în zonă se realizează preponderent pe cale carosabilă, folosind automobile proprietate personală și, în mai mică măsură, folosind transportul în comun sau pietonal. Zona generatoare este legată de Bd. Mamaia Nord prin străzi secundare în prezent parțial amenajate. Bd. Mamaia Nord asigură legătura zonei cu mun. Constanța la sud și orașul Năvodari la vest. 2.6. Ocuparea terenului: In prezent, pe terenul studiat exista 2 constructii in stare avansate de degradare ce se vor desfiinta. In vecinatare sunt constructii de locuinte. Constructiile existente au regim de inaltime P si P+1E. Regimul juridic al terenului: terenul in suprafata de 19498 mp, care se propune spre dezmembrare este proprietate privata. Regimul economic al terenului: terenul studiat este conform evidentelor cadastrale teren intravilan, cu categoria de folosinta Cc curti constructii. Regimul tehnic al terenului: functiuni admise prin P.U.Z. : - funcțiuni pentru locuire (case unifamiliale, blocuri locuinte) și turism sezonier (hoteluri, vile) - mixta; - hoteluri cu facilitați de turism balnear; - parcaje, zone aprovizionare; - zone plantate tip scuar sau plantații de aliniament; - spatii plantate pentru agrement și sport; - case de vacanta cu locuire nepermanenta; - servicii de uz cotidian specifice funcțiunii principale. Terenul ce se reglementeaza va este prevazut a asigura circulatia auto si pietonala, precum si a retelelor edilitare. 2.7. Echiparea edilitara existenta: Pe teren nu trec conducte de apa si nu se gasesc retele de alimentare cu gaz si retele electrice. Retelele de distributie apa potabila, retelele de colectare canalizare menajera, reteaua de distributie energie electrica si reteaua de distributie gaz sunt amplasate limitrof terenului, pe Promenada Navodari (latura de sud a terenului) sau pe strada perpendiculara pe Promenada.
2.8. Disfunctionalitati: Din analiza situatiei existente, problema majora o reprezinta lipsa cailor de circulatie si a acceselor auto/pietonale, in vederea edificarii pe terenul studiat. 2.9. Probleme de mediu Pe terenul studiat nu sunt riscuri naturale si nu sunt valori de patrimoniu care sa necesite protectie. a) Relaţia cadru natural cadru construit Flora este reprezentată de plante ruderale și stufăriș. Vegetația lemnoasă este reprezentată, în principal, de exemplare arbustive de salcie. Nu au fost observate specii floristice de importanță ecologică sau conservativă. Pe amplasamentul aferent planului, cât și în vecinătatea zonei studiate nu au fost identificate habitate de interes comunitar ce ar fi afectate de dezvoltarea urbanistica a zonei. b) Evidenţierea riscurilor naturale şi antropice Edificarea zonei si dezvoltarea cailor de circulatie va atrage după sine concentrări sezoniere de populație. Nerespectarea de către aceștia a normelor igienico-sanitare în timpul îmbăierii în Marea Neagră ar putea favoriza eutrofizarea apei, cu consecințe directe asupra biodiversității mediului marin costier. În condițiile respectării normelor igienicosanitare în timpul îmbăierii, impactul va fi ținut sub control. c) Marcarea punctelor şi traseelor din sistemul căilor de cxomunicaţii şi din categoriile echipării edilitare, ce prezintă riscuri în zonă. Exista riscul ca avarierea retelelor edilitare ce vor echipa zona sa produca poluari la nivelul panzei freatice. d) Evidenţierea valorilor de patrimoniu ce necesită protecţie Nu este cazul. e) Evidenţierea potenţialului balnear şi turistic, după caz Funcțiunile dominante ale zonei studiate sunt locuirea permanentă, sezonieră, turismul și activități anexe acestora (comerț, servicii, sport/agrement). Având în vedere opțiunile proprietarilor, se propune o reconfigurare a zonei generatoare cu funcțiuni rezidențiale, balneare și agrement, cu construcții individuale cat și colective. Prin PUZ aprobat s-a oficializat potentialul balnear, terenul studiat facand parte din zona ZRB2 Subzona construcțiilor rezidențiale și balneare, cu potențial ridicat de dezvoltare a activităților comerciale, cuprinzând parcele cu acces din str. Promenada. Zona cuprinde acele loturi aflate
în vecinătate directă cu plaja, prin accesul la str. Promenada. Dat fiind fluxul turistic estival, orice investiție în activități comerciale va beneficia de un aport sporit de potențiali clienți, dată fiind vizibilitatea directă implicită. Acestea se pretează amplasării de funcțiuni comerciale, servicii, agrement, alimentație publică, etc, în relație directă cu str. Promenada. Reglementările vor impune dezvoltarea unui front continuu la str. Promenada. 2.10. Optiuni ale populatiei Din prevederile P.U.Z.- ului aprobat anterior corelat cu cerintele beneficiarului si ale autoritatilor locale au rezultat urmatoarele necesitati: - realizarea cailor de circulatie si a acceselor auto/pietonale in vederea lotizarii; - rezolvarea cailor de circulatie va face posibila si realizarea retelelor de utilitati pentru loturile ce vor rezulta. 3.PROPUNERE DEZVOLTARE URBANISTICA: 3.1. Concluzii ale studiilor de fundamentare Studiul geotehnic realizat în cadrul procesului de elaborare a prezentei documentații are la bază 6 foraje dispuse liniar, paralel cu linia țărmului, fapt ce oferă informații relevante despre structura solului pe întreaga suprafață a zonei generatoare. Sunt prezentate structura solului, caracteristici ale pânzei freatice, cât și recomandări privind condițiile de fundare pentru viitoarele construcții. Astfel, terenul prezintă două straturi majore litologice, primul de suprafață, cu o adâncime de 0,70m 1,10m format din pământ cenușiu prăfos-nisipos, cu rădăcini de plante iar al și cel deal doilea, format din nisip fin-mijlociu, cochilifer, cu intercalații centimetrice de cochilii, cenușiugălbui, observat până la adâncimea de 5,50m, care continuă până la o adâncime de minim 16,00m, conform lucrărilor executate anterior. Solul este necoeziv, de culoare cenușie-gălbuie, are o granulație variată, preponderent mijlocie, îndesire medie și devine foarte umed-saturat sub nivelul pânzei freatice, întâlnit la o adâncime de 1,20m 1,40m. Caracteristici dinamice: - Coeziune c=0 - Unghi de frecare interioară ɸ=28o 30o - Modul de deformare liniară M2-3=100daN/cm2 150daN/cm2 Condiții de fundare estimative:
Pentru construcții cu regim de înălțime între P și P+1E: Pentru încărcări de calcul mai mici de 10t/ml fundație sau 40t/stâlp, fără procese tehnologice umede, fundarea se va face direct pe stratul de nisip galben-cenușiu, după execuția unui pat din piatră spartă de 30cm grosime. Pentru construcții cu regim de înălțime între P+2E și P+4E: Pentru încărcări de calcul mai mari de 10t/ml fundație sau 40t/stâlp, fundarea se va face pe teren consolidat în suprafață prin intermediul unor perne generale din piatră spartă sau deșeu de carieră, în funcție de cotele de săpătură prevăzute în proiect (funcție de cota de apariție a nivelului pânzei freatice), cu grosimi de pernă de hp=1,00m 1,50m. Pentru fundații încărcate centric: p ef pconv în GF p ef 1,2pconv în GS. 3.2. Prevederi ale P.U.G. PUG este in laborare. 3.3. Valorificarea cadrului natural Se valorifica amplasamentul cu deschidere dircta spre plaja. Frontul spre Promenada este de natura sa incurajeze construirea obiectivelor rezidentiale, turistice si balneare. 3.4. Modernizarea circulatiei Pentru lotizarea terenului in suprafata de 19498 mp, este necesara rezolvarea cailor de circulatie si a acceselor auto/pietonale. In acest sens se propune realizarea unei cai de acces cu profil de 10 m (1.5m+7 m+1.5 m) pe directia est-vest, intre racordul cu banda carosabila a Promenadei si limita unde s-ar inchide lotul destinat constructiilor cu regim de inaltime P+7 conform PUZ aprobat. Este propusa si o schimbare de directie ce ar permite racordarea la o alee situata pe teritoriul Taberei de copii si care se presupune ca s-ar largi pana la profilul de 10 m, lucrare necesara pe lotul respectiv pentru a face legatura cu soseaua ce se descarca in giratoriul Bulevardului Mamaia Nord. Pe fiecare lot se vor amenaja locuri de parcare in incinta proprietatilor. 3.5. Zonificarea functionala reglementari, bilant teritorial, indici urbanistici Conform P.U.Z.-ului aprobat anterior, pe terenul studiat se vor respecta urmatoarele reglementari:
COEFICIENTI URBANISTICI: Loturi cu suprafața mai mare sau egală cu 3000mp: - regim de înălțime maxim P+7E; - POT maxim propus 35.00%; - CUT maxim propus 4.00; Loturi cu suprafața între 250 și 1500mp: - regim de înălțime maxim P+4E; - POT maxim propus 40.00%; - CUT maxim propus 2.80; Loturi cu suprafața între 1500 și 3000mp: - regim de înălțime maxim P+4E; - POT maxim propus 35.00%; - CUT maxim propus 2.55; În cazul în care pe un lot se amenajează în plus față de locuire, spații destinate următoarelor activități, este permisă creșterea POT cu 10 procente, respectiv CUT cu 20 procente față de maximul admis. - Garaj închis - Spațiu comercial sau de alimentație publică. - Spații destinate activităților de recreere (terenuri sportive, parc acvatic, etc.) - Servicii pentru public (spa, sală fitness, agenție de turism, etc.) Aliniamentul constructiilor propuse pentru loturile noi va fi cu retragere de 6.00 m fata de strada Promenada si 3.00 m fata de strada propusa. Se vor asigura locuri de parcare, conform Normativ NP 24-97, P132-93 pentru proiectarea parcajelor de autoturisme in localitatile urbane, marcate pe planul de situatie in numar de minim 50% din totalul de unitati locative (conform prevederilor P.U.Z. Aprobat). Aspectul exterior al cladirilor: (Nu face obiectul acestui studiu, se vor pastra prevederile PUZului aprobat) : - Fatadele vor fi vopsite in procent de 50%-70% in alb cu accente de culori deschise. - La cladirile cu regim de inaltime P - P+1E acoperisurile vor avea panta maxima de 20º, din invelitoare olane, tigla ceramica sau tabla tip tigla, toate de culoare naturala caramizie, brun roscat sau nuante de gri, respectiv invelitori din stuf asezat profesional doar pentru constructii
cu regim maxim de inaltime parter. - La cladirile cu regim de inaltime P+1E P+7E acoperisurile vor fi tip terasa si vor avea prevazut atic de protectie de minim 0.5 m; terasele pot fi circulabile sau necirculabile. BILANTUL SUPRAFETELOR: Suprafata totala teren = 19498.00 mp Suprafata destinata circulatiilor Sa = 2677 mp Suprafata zonei studiate = 19658.00 mp Tipul de proprietate al terenurilor. Nr. Zone functionale Suprafata ocupata crt. mp % 1. Zona constructii P+4E, P+7E 16821 85.57 2. Circulatii, carosabil 1798 9.15 3. Trotuare 969 4.93 4. Pista biciclete 20 0.10 5. Parcari 50 0.25 TOTAL 19658 100.00 3.6. Dezvoltarea echiparii edilitare Rezolvarea cailor de circulatie va face posibila si realizarea retelelor de utilitati pentru loturile ce vor rezulta. Retelele de distributie apa potabila, retelele de colectare canalizare menajera, reteaua de distributie energie electrica si reteaua de distributie gaz vor fi amplasate de-a lungul strazii proiectate, catre loturile noi formate. Racordurile la utilitati se vor realiza conform avizelor de specialitate. 3.6.1.Alimentarea cu apă : lucrări necesare pentru extinderea capacităţii instalaţiilor de alimentare cu apă la sursă, tratare şi aducţiune. 3.6.2.Canalizare : Extinderi ale reţelei de canalizare din zonă. 3.6.3.Alimentare cu energie electrică : asigurarea necesarului de consum electric, propuneri pentru noi staţii sau posturi de transformare, extinderi sau devieri de linii electrice. 3.6.4.Telecomunicaţii : extinderea liniilor de telecomunicaţii.
3.6.5.Alimentare cu căldură : se va face individual. 3.6.6.Alimentarea cu gaze naturale : după caz, extinderi ale capacităţilor existente, procedura de urmat pentru aprobarea introducerii alimentării cu gaze naturale etc. 3.6.7.Gospodărie comunală : amenajări pentru sortarea, evacuarea, depozitarea şi tratarea deşeurilor. 3.7. Obiective de utilitate publica 3.7.1. Lista obiectivelor de utilitate publica propuse. Nu sunt propuse obiective de utilitate publica. Tipul de proprietate al terenurilor. Nr. Tipul de proprietate crt. 1. Terenuri apartinand domeniului public al unitatii administrativ-teritoriale 2. Terenuri apartinand domeniului privat al statului sau a unitatii administrativ-teritoriale 3. Terenuri proprietate privata a persoanelor fizice sau juridice 4. Terenuri proprietate privata care trec in domeniu public al Suprafata ocupata mp % 160 0.81 - - 16821 85.57 2677 13.62 unitatii administrativ teritoriale TOTAL 19658 100.00 3.7.2. Circulatia terenurilor Lotul destinat dezmembrarii pentru cai de circulatie va trece din domeniul privat al persoanelor fizice si juridice in domeniul public al primariei Navodari. 3.7.3. Protectia mediului Pentru diminuarea pana la eliminare a surselor de poluare de mediu, se recomanda pe timpul executiei lucrarilor ca deseurile rezultate (deseuri, pamant, etc) sa fie transportate in locuri special amenajate, indicate de primarie. Măsuri propuse pentru a preveni, reduce și compensa posibilele efecte adverse asupra mediului stabilite cprin PUZ aprobat si incluse in prezentul PUZ:
Sol: - Nu se va face depozitarea carburanților, a uleiurilor și a altor substanțe chimice, dacă este cazul, în zona amplasamentului, cu excepția organizării de șantier extinse, când se vor prevedea, de către constructor, magazii special destinate pentru recipienți adecvați. - Evitarea afectării unor suprafețe suplimentare de teren. - Depozitarea temporară a deșeurilor numai în locurile special amenajate și, în funcție de categorie, numai în recipiente special destinate. - Acoperirea zonelor afectate temporar cu sol vegetal la sfârșitul fazei de construcție - Organizarea de șantier va fi dotată cu material absorbant, necesar intervenției în caz de poluare accidentală cu hidrocarburi. - Pentru fiecare zonă și parcelă se vor respecta POTmax și CUTmax stabilit cu caracter obligatoriu - Refacerea stratului vegetal și plantarea acestuia cât mai repede posibil după fiecare construcție realizată pentru împiedicarea apariției fenomenelor de eroziune a vântului. Îndepărtarea deșeurilor atât din zona reglementată, cât și din vecinătatea acesteia. Apa subterană și de suprafață: - Intervenția rapidă cu absorbanți în cazul scurgerilor accidentale de carburanți și lubrifianți. - Schimburile de ulei ale utilajelor și alimentarea cu carburant se vor face în afara amplasamentului - Asigurarea unei stări de funcționare bune a utilajelor și vehiculelor, în scopul evitării scurgerilor de hidrocarburi - Deșeurile vor fi colectate selectiv și eliminate prin firme specializate pentru a se preveni eventualele scurgeri de la acestea. - Vidanjarea toaletelor ecologice și transportul apelor uzate la o stație de epurare, de către firme special autorizate. - Spațiile de alimentație publică vor fi dotate cu separatoare de grăsimi pentru a se preveni contaminarea apelor cu grăsimi vegetale sau animale. Aerul: - Întreținerea corespunzătoare a stării drumurilor. - Reducerea vitezei autovehiculelor pe drumurile generatoare de pulberi și praf. - Materialele pulverulente se vor depozita astfel încât să mi fie împrăștiate sub acțiunea vânturilor
- Oprirea motoarelor vehiculelor atunci când acestea nu sunt implicate în activități. - Folosirea exclusivă a utilajelor și autovehiculelor cu verificarea tehnică la zi. - Acoperirea depozitelor de materiale de construcție pulverulente sau depozitarea etanșă a acestora. - Evitarea manipulării unor cantități mari de pământ sau agregate de carieră în perioadele cu vânt. Biodiversitatea: - Toate spațiile neconstruite vor fi înierbate, plantate, în principal, cu gazon și arbori specifici zonei de litoral, fără a se introduce specii alohtone, în special a celor cu caracter invaziv. - Utilizarea, pe cât posibil, a rețelei stradale existente. - Desfășurarea activităților de construire în afara perioadelor sensibile pentru păsări. - Desfășurarea lucrărilor de construire numai pe suprafețele destinate acestor tipuri de lucrări, fără a se afecta suprafețe suplimentare de teren. - Îngroparea cablurilor electrice, astfel încât în perioada de pasaj a păsărilor să nu existe risc de coliziune între acestea și stâlpii sau cablurile de electricitate. - Interzicerea cu desăvârșire a distrugerii vegetației din vecinătatea zonei reglementate. În funcţie de concluziile analizei de evaluare a impactului asupra mediului pentru zona studiată (studiu de fundamentare) se formulează propuneri şi măsuri de intervenţie urbanistică, ce privesc : a) Diminuarea până la eliminare a surselor de poluare (emisii, deversări, etc.) b) Prevenirea producerii riscurilor naturale c) Epurarea preepurarea apelor uzate d) Depozitarea controlată a deşeurilor e) Recuperarea terenurilor degradate, consolidări de maluri, plantări de zone verzi etc. f) Organizarea sistemelor de spaţii verzi g) Protejarea bunurilor de patrimoniu prin instituirea de zone protejate h) Refacerea peisagistică şi reabilitarea urbană i) Valorificarea potenţialului turistic şi balnear după caz Eliminarea disfuncţionalităţilor din domeniul căilor de comunicaţie şi al reţelelor edilitare majore. 3.8. Obiective de utilitate publica Terenul supus analizei P.U.Z. va fi in proprietatea privata a persoanelor fizice, in urma lotizarii si
vanzarii. Terenul ramas neconstruit se propune a se amanaja cu spatii verzi. 4. Concluzii, masuri in continuare Realizarea obiectivului propus va duce la o mai buna utilizare a terenului, la completarea functiunilor in zona, la o dezvoltare imobiliara datorita cererii tot mai mari de spatii destinate locuintelor individulale si colective, precum si a unitatilor de cazare specifice zonei. intocmit, Arh. S. Petrov