SC REVAL SRL Suceava, Str. Universităţii nr. 19, ap. 1 Tel./Fax: CUI , J/33/1081/1995 Nr.3762 / ACTIVE PROPRIETATE SC TI

Transcriere

1 SC REVAL SRL Suceava, Str. Universităţii nr. 19, ap. 1 Tel./Fax: CUI , J/33/1081/1995 Nr.3762 / ACTIVE PROPRIETATE Beneficiari: GENERAL INSOLV IPURL LEX GRUP REORGANIZARE IPURL TRIBUNALUL SUCEAVA Client: Suceava Adresă proprietate evaluată: Mun. Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, jud. Suceava Suceava, 2013 REVAL SRL Suceava revalcons@yahoo.com

2 Către, SCRISOARE DE TRANSMITERE GENERAL INSOLV IPURL LEX GRUP REORGANIZARE IPURL Vă prezentăm evaluarea activelor imobiliare aparţinând, cu sediul social în municipiul Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, nr. 12D, având J33/764/1995 şi CUI , identificate astfel: Teren intravilan pc. cad. 182 = 3700mp constând în parcela 1Cc de 3110mp şi parcela 2L de 590mp, inclusiv infrastructura, pe care se află două construcţii: o Pavilion administrativ o Hala de producţie C2, formată dintr-un ansamblu Hală producţie (inclusiv birouri tehnice) Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar) + Grup sanitar o Cabină poartă o Infrastructura: Platformă betonată Fosă septică Reţea de canalizare şi ape pluviale aproximativ o Rampă auto o Împrejmuire Teren intravilan pc. cad = 1900mp Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de perspectivă în legătură cu activele evaluate. Inspecţia activelor şi toate investigaţiile şi analizele necesare au fost făcute personal de evaluatori. Scopul raportului de evaluare este acela de a estima valoarea de piață a activelor aparţinând SC TIMPROD SRL. Evaluarea se face în condiţiile legii 85/2006 referitoare la valorificarea societăţilor în reorganizare judiciară. Admionistratorii judiciari numiti de către Tribunalul Suceava sunt GENERAL INSOLV IPURL şi LEX GRUP REORGANIZARE IPURL, conform dosarului nr. 4533/86/2012. Tipul valorii estimate în cadrul acestui raport de evaluare este valoarea de PIAȚĂ, în condiții de valorificare impuse de legea falimentului. Baza de evaluare o constituie definițiile conform IVS Cadru General (Conform Standarde internaționale de evaluare 2011): Valoarea de piaţă: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți. Valoarea estimată este valabilă la data de , dată la care cursul de schimb valutar este de: 1 Euro=4,4154lei, 1USA =3,3948lei, 1Euro = 1,3006USA Valoarea de piață, determinată prin prezentul raport de evaluare, conform CENTRALIZATOR VALOARE PIAȚĂ, Active Suceava este: V PIATA - = Lei Din care, corespunzător valorificării celei mai probabile: Proprietăți imobiliare pc. cad. 182 V1 = Lei Proprietăți imobiliare pc. cad V2 = Lei Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 2

3 Raportul de evaluare este valabil numai pentru scopul formulat de dumneavoastră. Utilizarea lui în alt scop poate să nu fie adecvată. Raportul se adresează dumneavoastră şi lichidatorului dumneavoastră. Nu ne asumăm responsabilitatea în faţa altor utilizatori decât dumneavoastră. ÎNTOCMIT: dr. ing. Vasile RATA Evaluator UNEAR ing. Ionuț Petru GAFITESCU Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 3

4 CENTRALIZATOR VALOARE PIAȚĂ Active Suceava Nr. crt. DENUMIRE ACTIV Anul PIF/ Data intrării Cod clasif. DN F Valoare contabilă lei Conform Registrul imobilizărilor Valoare Valoare rămasă de PIAȚĂ amortizat lei Lei Construcţii + teren - pc. cad Teren intravilan pc. cad. 182/3700mp , Pavilion administrativ C1, cu Sc = 129mp, Sd = Const. 129mp nefin , , Hala de producţie C2, formată dintr-un ansamblu Hală producţie (inclusiv birouri tehnice) cu Sc = 326,18mp , ,60 Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar) cu Sc = 93,71mp Grup sanitar cu Sc = 23mp Rampă auto , , Platformă betonată, 853mp Fosă septică 7,00m*4,00m*2,00m (adâncime) , , Reţea de canalizare şi ape pluviale 170ml 6 Împrejmuire gard , , Cabină poartă Sc = 3,00m*3,50m = 10,50mp Total Construcţii + teren - pc. cad Teren - pc. cad Teren intravilan 1A pc. cad mp Valoare inclusă nr.crt Total Teren - pc. cad TOTAL GENERAL Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 4

5 Vedere de pe pc. cad de 1900mp (teren arabil) spre pc. cad. 182 care are dublu acces: din str. Aleea Dumbrăvii (fostă str. Fagului), respectiv str. Plopului Vedere de pe pc. cad. 182 de 3700mp spre pc. cad de 1900mp care are acces din str. Plopului Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 5

6 Vedere de pe pc. cad. 182 de 3700mp, respectiv din faţa Halei de producţie C2 care are atât din str. Aleea Dumbrăvii (fostă str. Fagului), respectiv str. Plopului prin intermediul curţii interioare Vedere curte interioară - pc. cad. 182 Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 6

7 Vedere LIVADA - pc. cad. 182 Vedere Pavilionului administrativ C1 (clădire în construcţie - nefinalizată) Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 7

8 Pavilion administrativ C1 (clădire în construcţie - nefinalizată) Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 8

9 CUPRINS 1. INTRODUCERE Identificarea clientului Certificarea valorii Sinteza evaluării PREMISELE EVALUĂRII Ipoteze şi condiţii limitative Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării Definirea valorii şi data estimării valorii Moneda raportului Drepturi de proprietate evaluate Sfera evaluării Inspecţia proprietăţii Surse de informaţii utilizate PREZENTAREA DATELOR Identificarea proprietăţii. Descrierea juridică Identificarea activelor evaluate Informaţii privind zona, oraşul, vecinătăţile şi amplasare ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII Descrierea construcţiilor Descrierea terenului Cea mai bună utilizare Teren: Concluzii asupra activelor investigate Analiza pieţii EVALUAREA ACTIVELOR Metodologia evaluării Condiţiile reale ale valorificării activelor Evaluarea terenului Evaluarea TERENULUI - Abordare prin COMPARAŢIE DIRECTĂ Evaluarea prin CAPITALIZAREA RENTEI DE BAZĂ - Teren Evaluarea construcţiilor - Abordare bazată pe COSTURI Evaluarea PROPRIETĂŢII - Abordare prin CAPITALIZAREA DIRECTĂ Evaluarea PROPRIETĂŢII - Abordare prin COMPARAȚIE VÂNZĂRI BIBLIOGRAFIE...47 Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 9

10 1. INTRODUCERE 1.1. Identificarea clientului Solicitantul prezentului raport de evaluare este GENERAL INSOLV IPURL reprezentată de Dna Sorina Mihaela PRISACARIU şi LEX GRUP REORGANIZARE IPURL reprezentată de Ec. Bejinaru Ionuţ Richard, în calitate de administratori judiciari a, cu sediul în Municipiul Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, nr. 12D, având J33/764/1995 şi CUI Certificarea valorii Prin prezenta se certifică, cu bună credinţă următoarele: Evaluatorul îşi asumă integral răspunderea asupra tuturor afirmaţiilor personale din raportul de evaluare. Datele şi informaţiile preluate din surse ce nu au putut fi verificate personal de evaluator sunt menţionate expres în text. În conformitate cu uzanţele din România, valorile prezentate de evaluator sunt valabile la data specificată în raport, cât şi într-un interval de timp limitat, în cazul în care condiţiile specificate pentru evaluare nu au suferit modificări semnificative care să afecteze rezultatele prezentate. Evaluatorul îşi asumă păstrarea confidenţialităţii asupra datelor şi informaţiilor din raport, precum şi neutilizarea acestora în schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal fie prin intermediul unei terţe persoane. Acest raport este destinat numai scopului precizat şi numai uzului solicitantului. Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente, circulare sau declaraţii, nici publicat sau menţionat în alt mod, fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupra formei şi contextului în care ar putea să apară. Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reale. Analizele, opiniile şi concluziile din raport sunt obiective şi nepărtinitoare dar limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative cunoscute şi prezentate în raport. Evaluatorul nu are nici un avantaj pecuniar sau de altă natură ca urmare a realizării prezentului raport de evaluare în afara remunerării pentru prezenta lucrare. Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare. Evaluatorul nu este angajat direct sau prin intermediari în nici o acţiune cu caracter comercial privind clădirea evaluată. Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior. Raportul a fost întocmit în concordanţă cu legislaţia în vigoare la data evaluării şi conform codului deontologic al evaluatorului din statutul membrilor ANEVAR. În estimarea valorii de piaţă s-au avut în vedere prevederile din Standardele Internaţionale de Evaluare, Ediţia Evaluatorul îşi declară competenţa în evaluarea proprietăţii. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 10

11 1.3. Sinteza evaluării Se evaluează activele, aparţinând. Data inspecţiei: martie 2013 Data evaluării: Se evaluează activele aparţinând, amplasate în Mun. Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, Cartier Burdujeni, judeţul Suceava: Teren intravilan pc. cad. 182 cu suprafața 3700mp constând în parcela 1Cc de 3110mp şi parcela 2L de 590mp, pe care se află construcţiile: o Pavilion administrativ C1, cu Sc = 129mp o Hala de producţie C2, formată dintr-un ansamblu Hală producţie (inclusiv birouri tehnice) cu Sc = 326,18mp Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar) cu Sc = 93,71mp Grup sanitar cu Sc = 23mp Cabină poartă Sc = 3,00m*3,50m = 10,50mp o Infrastructura: Platformă betonată Fosă septică Reţea de canalizare şi ape pluviale Zid sprijin Împrejmuire: Zid (gard) cu fundaţie şi stâlpi din beton armat - 129ml Gard cu prefabricate şi plăci din beton armat, cu lungimea de 16ml Gard din plasă sudată, cu lungimea de 155ml o Rampă auto Teren intravilan pc. cad mp, constând în parcela 1A Starea tehnică a activelor evaluate: Construcţii: amplasate în municipiul Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, nr.12d clădiri cu finisaje inferioare în Hala de producţie, respectiv finisaje medii în spaţiile administrative. Clădirile ce fac obiectul evaluării fac parte din proprietatea ce a constituit, destinaţia iniţială a acestora fiind de clădiri pentru producţie şi spaţii administrative. Construcțiile existente pe parcela cadastrală 182 cu suprafața 3700mp, sunt realizate în perioada 2005 / Starea tehnică generală a activelor = BUNĂ, parțial nefinalizate (Clădire Pavilon administrativ). Observație: Există construcții ce nu sunt realizate în baza autorizației de construire nr.312/8.octombrie 1999, deci, nu sunt autorizate, de asemenea, nu pot fi dovedite că aparțin. S-a procedat la estimarea valorii de lichidare a activelor pe baza releveelor preluate, a datelor de pe piaţa imobiliară şi a preţurilor unitare determinate folosind cataloagele de reevaluare, eventual preţuri pentru produse similare. Valorile obţinute s-au corectat cu gradul de depreciere fizică, neadecvare funcţională şi depreciere externă stabilite de evaluator la inspectarea proprietăţii. Ca rezultat al cercetării şi analizei realizate, a abordărilor şi metodelor de evaluare folosite, s-au obţinut, pentru activele evaluate, valorile prezentate în centralizatoarele anexate. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 11

12 Evaluatorul estimează că VALORIFICAREA activelor se poate realiza astfel: V active = Lei Din care, corespunzător valorificării celei mai probabile: Proprietăți imobiliare pc. cad. 182 V1 = Lei Proprietăți imobiliare pc. cad V2 = Lei Valoarea nu include TVA Curs de schimb valutar: 1 USD = 3,3948lei; 1 = 4,4154Lei Data evaluării: Detalierea prezentei sinteze este efectuată în capitolele 2, 3 şi 4, precum şi în anexele la raport. INTOCMIT: Dr. ing. Vasile RATA Evaluator UNEAR EPI + EI ing. Ionuț Petru GAFITESCU Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 12

13 2. PREMISELE EVALUĂRII 2.1. Ipoteze şi condiţii limitative Ipoteze generale Acest raport de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze generale, inclusiv a celor care pot să apară în raport: 1. Nu se asumă răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziţie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil şi tranzacţionabil. 2. Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii. 3. Se presupune că propr. este deţinută cu responsabilitatea şi că se aplică un management complet al acesteia. 4. Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţia pt. acurateţe. 5. Toate studiile inginereşti sunt presupuse corecte. Planurile de amplasare şi materialul ilustrativ din raport sunt incluse pentru a-l ajuta pe cititor să vizualizeze proprietatea. 6. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidente ale proprietăţii, ale subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea să valoreze mai mult sau mai puţin. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. 7. Se presupune că proprietatea este în deplină conformitate cu toate reglementările de mediu locale, regionale sau naţionale în vigoare. 8. Se pp. că propr. se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare în vigoare. 9. Se presupune că au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite toate autorizaţiile, licenţele, certificatele de ocupare, aprobările sau alte acte solicitate de instituţiile locale, regionale sau naţionale, pentru fiecare utilizare pe care se bazează estimarea valorii. 10. Se presupune că folosirea terenului şi a construcţiilor se realizează în cadrul limitelor proprietăţii descrise şi că nu există încălcări sau violări ale altor proprietăţi. 11. Existenţa unor materiale periculoase care pot să fie prezente pe proprietate, nu a fost observată de evaluator. Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenţa unor astfel de materiale pe proprietate. Evaluatorul, cu toate acestea, nu este calificat să detecteze astfel de substanţe. Prezenţa unor substanţe sau alte materiale periculoase pot afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că pe proprietate nu există astfel de materiale ce pot cauza diminuări ale valorii. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau expertize sau cunoştinţe de specialitate necesare descoperirii lor. Clientul este solicitat să angajeze un expert în domeniu, dacă doreşte Condiţii limitative 1. Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, între teren şi construcţii se aplică numai la programul de utilizare stabilit. Valorile separate alocate terenului şi clădirilor nu trebuie utilizate în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. 2. Posesia acestui raport sau a unei copii, nu conferă dreptul de publicare. 3. Evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat să ofere consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă în legătură cu proprietatea în chestiune decât dacă au fost făcute iniţial aranjamente în această privinţă. 4. Nici una din părţile raportului (în special concluziile privind valoarea, identitatea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi difuzate public prin reclamă, relaţii publice, ştiri, agenţii de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris şi aprobarea prealabilă a evaluatorului. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 13

14 5. Orice estimare ale valorii conţinute în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice împărţire sau divizare a totalului în valori fracţionate va invalida valoarea estimată dacă acestea nu au fost stabilite în raport. 6. Previziunile, proiecţiile sau estimările conţinute aici se bazează pe condiţii curente de pe piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt într-o economie stabilă în timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condiţiilor viitoare Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării Obiectul evaluării: îl constituie activele aflate în proprietatea, cu sediul social în municipiul Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, nr. 12D, având J33/764/1995 şi CUI , judeţul Suceava, identificate astfel: 1. Active imobiliare amplasate în Mun. Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, Cartier Burdujeni, judeţul Suceava, identificat sub denumirea SPAȚII ADMINISTRAIVE ŞI DE PRODUCŢIE TIMPROD : Teren intravilan pc. cad mp constând în parcela 1Cc de 3110mp şi parcela 2L de 590mp, pe care se află două construcţii: o Pavilion administrativ C1, cu Sc = 129mp, o Hala de producţie C2, formată dintr-un ansamblu Hală producţie (inclusiv birouri tehnice) cu Sc = 326,18mp, Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar) cu Sc = 93,71mp Grup sanitar cu Sc = 23mp Sc Totală = 442,89mp; Sd Totală = (442,89mp+88,42mp) = 531,31mp o Cabină poartă Sc = 3,00m*3,50m = 10,50mp o Infrastructura: Platformă betonată S = 853mp Fosă septică 7,00m*4,00m*2,00m(adâncime) Reţea de canalizare şi ape pluviale aproximativ 170ml Zid de sprijin o Rampă auto (structură metalică) cu înălţimea de 1,50m, cu suprafaţa de 21mp o Împrejmuire: Zid (gard) cu fundaţie şi stâlpi din beton armat - 129ml Gard cu prefabricate şi plăci din beton armat, cu lungimea de 16ml Gard din plasă sudată, cu lungimea de 155ml Teren intravilan pc. cad mp, constând în parcela 1A Scopul raportului de evaluare este acela de a estima valoarea de lichidare la data de a activelor menţionate, în vederea lichidării. Utilizare: Raportul de evaluare este destinat exclusiv scopului mai sus menţionat şi are caracter confidenţial, utilizarea sa fiind permisă numai proprietarului şi evaluatorului (cu avizul proprietarului) Definirea valorii şi data estimării valorii Raportul de evaluare a fost elaborat în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare. Tipul valorii estimate în cadrul acestui raport de evaluare este valoarea de PIAȚĂ, în condiții de valorificare impuse de legea falimentului. Baza de evaluare o constituie definițiile conform IVS Cadru General (Conform Standarde internaționale de evaluare 2011): Valoarea de piaţă: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 14

15 Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți. Valoarea estimată este valabilă la data de , dată la care cursul de schimb valutar este: 1 Euro=4,4154Lei 1 USD = 3,3948lei 2.4. Moneda raportului Valoarea estimată este exprimată în numerar, în Lei şi Euro Drepturi de proprietate evaluate S-au evaluat activele aparţinând, în condiţiile limitative menţionate mai sus dreptul de proprietate deplină asupra acestora Sfera evaluării Inspecţia şi analiza activelor s-au realizat în condiţiile prezentate anterior. Analizele efectuate se referă la societăţi de tipul celei analizate şi care s-au valorificat în aceleaşi condiţii Inspecţia proprietăţii Inspecţia proprietăţii s-a făcut la data de martie Surse de informaţii utilizate Datele şi informaţiile privind activele evaluate au fost preluate şi selectate de la proprietar. Datele şi informaţiile culese de evaluator la inspecţia activelor se referă la dimensiuni, structură, finisaje, stare de întreţinere, etc. Datele statistice şi de preţuri, coeficienţi de actualizare, alte recomandări referitoare la metodele de evaluare abordate au fost studiate şi adaptate din publicaţii, buletine ANEVAR sau din buletine IROVAL. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 15

16 3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. Identificarea proprietăţii. Descrierea juridică Proprietatea asupra activelor studiate este conform: - Extras CF36078, pentru: o Teren, p.c.182, suprafața 3700mp, din care 3110mp = cc, restul, 590mp = livadă o Construcție C1 Pavilion administrativ de 129mp o Construcție C2 Hala producție, de 516mp - Contract de v/c nr.3452/ Autorizație de construire nr.312/ Extras CF35758, pentru: o Teren, p.c.7192, cu suprafața 1900mp, cat.fol.=arabil - Contract de v/c nr.4652/ Contract de v/c nr.7207/ Act alipire nr. 859/ Cerere de admitere creanță, emisă de BCR, înregistrată cu nr.6289/ Concluziile diagnosticului juridic: - este proprietară asupra proprietăților imobiliare, identificate în Cerere de admitere creanță, emisă de BCR, înregistrată cu nr.6289/ , astfel: Imobil situat în municipiul Suceava, cartier Burdujeni, Aleea Dumbrăvii, f.n, constând în parcela 1A - Teren arabil, având suprafața de 1900mp pc. cad. 7192, înscis în CFnr a UAT Suceava (Contract ipotecă nr.172/1 din ) Observație: Conform cerere nr.10182/ , CF21059 devine CF35758 Imobilele situate în Burdujeni, Aleea Dumbrăvii, 12D, jud.suceava, constând în parcela 1CC curți construcții, având suprafața de 3110mp, cu Pavilion administrativ în suprafață de 129mp (C1) și Hala Producție de 519mp (C2) și parcela de livadă 2L, având suprafața 590mp, nr.cad.182, înscis în CFnr.2906 a loc.cadastrale Burdujeni (Contract ipotecă nr.172/c din ) Observație: Conform cerere nr.15759/ , CF2906 devine CF Din analiza documentelor contabile furnizate de se deduc următoarele: - este proprietară asupra TEREN Aleea Dumbrăvii, Suceava, înregistrat în contabilitate cu valoarea Lei la data Observație: Deducem că este vorba despre terenul cu suprafața 3700mp, respectiv nr.cad.182, achiziționat prin Contract de v/c nr.3452/ este proprietară asupra construcțiilor și construcțiilr speciale: Nr. Data Cod DNF Valoare Valoare DENUMIRE crt. intrare clasif luni intrare neamortizată 1 HALA PRODUCȚIE ,58 2 CORP ADMINISTRATIV ,44 3 RAMPĂ AUTO , ,57 4 PLATFORMĂ BETONATĂ , ,02 5 ÎMPREJMUIRE GARD , ,80 TOTAL , ,40 La data investigaţiilor noastre activitatea în spaţiile evaluate este întreruptă. Valorificarea activelor se face în condiţii impuse de Legea 85/2006, referitoare la administrarea şi valorificarea societăţilor în faliment. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 16

17 3.2. Identificarea activelor evaluate Active imobiliare solicitate pentru evaluare sunt amplasate în Mun. Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, Cartier Burdujeni, judeţul Suceava, respectiv menționate în Cerere de admitere creanță, emisă de BCR, înregistrată cu nr.6289/ : Teren intravilan pc. cad mp constând în parcela 1Cc de 3110mp şi parcela 2L de 590mp, pe care se află două construcţii: o Pavilion administrativ C1, cu suprafața 129mp o Hala de producţie C2, cu suprafața 519mp, formată dintr-un ansamblu Hală producţie (inclusiv birouri tehnice) Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar) Grup sanitar Teren intravilan pc. cad mp, constând în parcela 1A În plus față de acestea, în documentele contabile ale, la amplasamentul menționat se mai găsesc: o Infrastructura: Platformă betonată S = 853mp Fosă septică 7,00m*4,00m*2,00m(adâncime) Reţea de canalizare şi ape pluviale aproximativ 170ml Zid de sprijin o Rampă auto (structură metalică) cu înălţimea de 1,50m, cu suprafaţa de 21mp o Împrejmuire: Zid (gard) cu fundaţie şi stâlpi din beton armat - 129ml Gard cu prefabricate şi plăci din beton armat, cu lungimea de 16ml Gard din plasă sudată, cu lungimea de 155ml o Cabină poartă Sc = 3,00m*3,50m = 10,50mp Observație: - Există construcții ce nu sunt realizate în baza autorizației de construire nr.312/ , deci, nu sunt autorizate, de asemenea, nu pot fi dovedite că aparțin. - Din informațiile primite de la reprezentantul rezultă că aceste construcții suplimentare sunt realizate cu fonduri proprii, de către persoana fizică, dl. Mihai URSACHE Informaţii privind zona, oraşul, vecinătăţile şi amplasare Terenul supus evaluării a fost identificat ca existând în Municipiul Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, nr. 12D. Proprietatea evaluată are ieşire la: - str. Gheorghe Doja, prin intermediul str. Alea Dumbrăvii la aproximativ 500m, respectiv, - str. Plopului (paralelă cu Aleea Dumbrăvii) Proprietatea a fost cu cca25-35ani în urmă ocupată cu construcții pentru depozitarea sau creșterea păsărilor. Str. Aleea Dumbrăvii Prin urmare, cum nu se cunosc lucrări de anihilare a efectelor poluării, terenul prezintă un grad de poluare cu deșeuri de la păsări. Proprietate Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 17

18 Proprietatea analizată este amplasată în cartierului Burdujeni, într-o zonă cu caracter preponderent industrial, mărginită şi de locuințe rezidenţiale, a municipiului Suceava, cu acces direct la str. Alea Dumbrăvii, respectiv str. Plopului. În Zona nu există mijloace de transport în comun specifice oraşului Suceava: autobuze locale sau microbuze maxi taxi. Zona nu prezintă pericol de inundații. Zonă cu potențial grad de poluare. Amplasament studiat Loacalizare proprietate: cartier Burdujeni, Suceava Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 18

19 4. ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII 4.1. Descrierea construcţiilor Prezentarea generală a construcţiilor este prezentată în Fisa tehnică. a) Pavilion administrativ C1 Clădirea este tip clădire administrativă, cu P+E, realizată din pereți de cărămidă și BCA, centuri și stâlpișori de beton armat, planșeul peste nivel P este din beton armat. Acoperișul este tip șarpantă cu învelitoare din tablă zincată. Clădirea este în fază: - Pereți tencuiți, parțial - Tâmplărie tip termopan, = parțial, - șapele nu sunt turnate în totalitate. Lucrările de finalizare nu sunt executate: - zugrăvire și vopsire - șape de egalizare = neexecutate - tâmplărie = parțial - gresie + faianță = neexecutat Lucrările de instalaţii sunt parțial executate. Construcţie: SUPRAFAŢĂ CONSTRUITĂ, mp SUPRAFAŢĂ DESFĂŞURATĂ, mp ÎNĂLŢIME.STRUCTURĂ DE REZISTENŢĂ ACOPERIŞ 129mp 258mp Hmed = 2,70 m - Fundaţie Fundaţii continue din beton - Schelet (Structură) rezistenţă Zidărie portantă din cărămidă eficientă - Planşeu Placă din beton armat - Tip Şarpantă - Structură Lemn de răşinoase - Astereală Lemn de răşinoase - Învelitoare Tablă zincată Construcţia Pavilion administartiv C1 are compartimentări interioare, accesul la etaj realizându-se prin intermediul unei scări interioare (care la data evaluării nu este finalizată): Construcţia propriu-zisă, nu are utilităţi la data evaluării, fiind trasate numai o parte din acestea (instalaţiile sanitare). Funcţionalitate: Clădirea Pavilion administrativ la care se face referire este compartimentată conform releveelor anexate. Stare tehnică - construcție cu structură de rezistență finalizată, dar arhitectură nefinalizată, - instalațile din cadrul construcției = nerealizate Procent de fianlizare lucrări: cca30-40% din valoarea totală. Construcția este realizată în baza Autorizație de construire nr.312/ Din analiza Autorizație de construire nr.312/ rezultă: - clădirea a fost realizată tip P+E, și nu S+P+1E Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 19

20 Din analiza Cerere de admitere creanță, emisă de BCR, înregistrată cu nr.6289/ rezultă că ipoteca este stabilită doar pe nivelul P, adică pe suprafața de 129mp, și nu pe suprafața de 258mp. Observație: - La data stabilirii contractului de ipotecă clădirea Pavilion administrativ probabil era edificată doar la nivelul parter. - Din informațiile primite de la reprezentantul, dl. Mihai URSACHE, rezultă că nivelul E1 nu a fost ipotecat la BCR. b) Hala de producţie C2 Conform CF36078, clădirea Hală Producție are suprafața 519mp. Pe baza inspecției efectuate în teren s- au constatat următoarele: Sub denumirea de Hală Producție, menționată în CF36078 au fost găsit un ANSAMBLU DE CLĂDIRI INDUSTRIALE, adică: o Hală (inclusiv birouri tehnice) cu Sc = 326,19mp, având o construcție tip hală industrială cu structură din cadre de beton armat și stâlpi metalici, înălțime la cornișă 6,50m, înălțime la coamă 8,6m. Pe un din cele 4 traveii de 6m lățime a fost structurat Birouri tehnice, cu nivel P + 1E. Restul de travei reprezintă hala de producție propriu-zisă cu suprafața utilă 223,12mp o Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar) cu Sc = 93,71mp o Grup sanitar cu Sc = 23mp Suprafața totală măsurată a ANSAMBLULUI DE CLĂDIRI INDUSTRIALE, este: Sc Totală = 442,89mp; Sd Totală = (442,89mp+88,42mp) = 531,31mp Clădirea identificată sub apelativul de Hală producție, inclusiv Anexa la Hala de producție au fost realizate în baza Autorizație de construire nr.312/ și sunt proprietatea. Din analiza situaţiei din zonă, pentru proprietatea evaluată, se pot identifica următoarele utilizări: pentru industrie, îndeosebi producţie. spaţii de depozitare, comerciale sau prestări servicii; Din acest corp de clădire structura de bază o reprezintă hala de producţie efectivă cu suprafaţa de 237,76mp cu o înălţime la cornişă de 5,65m. Lângă hala de producţie, la un capăt sunt amplasate birourile tehnice, tip P+E, iar la celălalt capăt sunt clădirile Anexe, tip P formate din Vestiar + Magazie materiale + laborator cu Sc = 93,71mp şi Grup sanitar cu Sc = 23mp. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 20

21 Caracteristici tehnice: 1. NR. COMPARTIMENTE Compartimentare funcţională 2. SUPRAFAŢĂ CONSTRUITĂ, mp Sc Totală = 442,97mp; 3. SUPRAFAŢĂ DESFĂŞURATĂ, mp Sd Totală = (442,97mp+88,42mp) = 531,39mp 4. ÎNĂLŢIME H = 3,50/5,65/8,00-8,60m 5.STRUCTURĂ DE REZISTENŢĂ 6. ACOPERIŞ 7. FINISAJE 8. DOTĂRI Funcţionalitate: - fundaţie Continuă de beton pentru tot ansamblul de clădire - schelet (struct.) rezistenţă Cadre din beton armat şi Zidărie portantă din bolţari pentru birouri şi constucţiile anexe Cadre metalice pentru Hala de producţie - planşeu Placă din beton armat peste birouri şi constucţiile anexe LIPSĂ planşeu pentru Hala de producţie - tip Tip şarpantă - structură Ferme metalice pentru tot ansamblul de clădire - astereală Fereme metalice care în hala de producţie sunt vizibile datorită lipsei planşeului, iar în spaţiile de birouri şi anexe acestea sunt încastrate în acoperişul şarpantei - învelitoare Învelitoare cu tablă ondulată - pereţi Tencuială, zugrăvire în var simplu sau praf de piatră - pardoseală Beton sclivisit - tâmplărie Tâmplărie din PVC cu geam TERMOPAN la birouri şi anexe Lemn de răşinoase şi metalică la hala de producţie - alte finisaje - - instalaţie elec. ilumin Da - instalaţie apă-canal Da - instalaţie încălzire Da - instalaţie sanitară Da - instalaţie elec forţă Da - alte dotări - La data expertizării clădirea este utilizată ca spaţiu de producţie şi spaţii administrative. Funcționalul clădirii este relevat în planșele: - Planșa R1 Releveu ANSAMBLU CLĂDIRI INDUSTRIALE - Planșa R5 Releveu P - Ansamblu hala producție + birouri tehnice - Planșa R6 Releveu E - Ansamblu hala producție + birouri tehnice Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 21

22 Instalaţii tehnologice şi utilităţi: Clădirea are în dotare toate utilităţile, inclusiv instalaţie electrică de forţă. Finisări: finisări interioare: o finisări inferioare pereţi tencuiţi în Hala de producţie; o tâmplăria la HP este metalică o tâmplăria interioară la Birouri Tehnice este realizată din PVC cu geam TERMOPAN o spaţiul este dotat cu toate instalaţiile necesare; o Există spaţii cu finisaje G+F grupul sanitar şi vestiarele. o finisări medii pentru spaţiile de Birouri; finisări exterioare: o tencuială și zugrăveală finisaj mediu/inferior ale pereţilor; Astfel încât, starea tehnică generală a clădirii HP + Birouri tehnice = BUNĂ Partea din ANSAMBLU DE CLĂDIRI INDUSTRIALE, identificate sub denumirea Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar,) reprezintă un corp de clădire construit în faza a doua de dezvoltare a SC TIMPROD SRL, cu suprafața la sol 14,70m*6,38m, Sc = 93,79mp și înlățimea utilă 2,65m. Construcția este lipită de peretele clădirii Hală Producție. Tot parte din ANSAMBLU DE CLĂDIRI INDUSTRIALE este și clădirea Grup sanitar ce deservește ansamblul de clădiri industriale cu Sc = 23mp și înălțimea utilă 2,45m. Clădirea este realizată din pereți portanți de cărămidă / BCA, acoperiș tip șarpantă și învelitoare din tablă Descrierea terenului Terenul proprietate, cu suprafața de 5600mp, pe care se află construcţii, conține următoarea distribuție de suprafețe construite: - Teren intravilan pc. cad mp constând în parcela 1Cc de 3110mp şi parcela 2L de 590mp - Teren intravilan pc. cad mp, constând în parcela 1A Terenul pe care sunt amplasate Clădirile Spaţii pentru producţie TIMPROD (Hală producţie P, Birouri tehnice P + E şi Anexe P (vestiar + magazie materiale + laborator + grup social)), active evaluate, aparţine societăţii comerciale. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 22

23 Terenul prezintă inconveniente funcționale chiar și în situația actuală, deoarece accesul la cele două locaţii (parcele) este incomod pentru transportul greu. Accesul pe terenul studiat se afce prin intermediul a două drumuri: str. Aleea Dumbrăvii şi str. Plopului. Infrastructura Conține: Platformă betonată S = 853mp o Fosă septică 7,00m*4,00m*2,00m(adâncime) o Reţea de canalizare şi ape pluviale aproximativ 170ml Împrejmuire: o Zid (gard) cu fundaţie şi stâlpi din beton armat - 129ml o Gard cu prefabricate şi plăci din beton armat, cu lungimea de 16ml o Gard din plasă sudată, cu lungimea de 155ml Rampă auto (structură metalică) cu înălţimea de 1,50m, cu suprafaţa de 21mp Platformă betonată principală, cu suprafaţa de 686mp, realizată ca şi parcarea de autocamioane grele, din punct de vedere constructiv, este realizată astfel: - Decopertarea stratului vegetal, urmată de nivelarea terenului - Trasare şi realizare canale, bazine şi cămine, inclusiv fosa septică - Pietruirea cu un strat de refuz de cm - Zid de sprijin - montare grinzi de fundare pentru stabilizare teren, realizate cu armătură metalică, la dimensiuni 30/ cm. Rețea de grinzi de fundare, conform Planșa R7-Releveu Amplasare active. Lungime zid de sprijin = 160ml - Betonare parțială grinzi fundare - Umplere cu pământ și nivelare - Strat de refuz de cca20cm - Balastarea cu un strat de 5-10 cm - Armătură din plasă metalică sudată - Beton de cm Alte suprafețe betonate: 167mp. Rețea Canale ape uzate (menajere şi tehnologice) - Utilizare: preluarea apelor uzate şi transportul acestora fie spre decantor fie spre reţeaua de canalizare urbană, inclusiv cămine pentru racord - Fosa septică, realizată în construcție bicompartiment, cu structură din beton armat și placă cu capac metalic pentru vizitare. Dimensiunile fosei: 28mp, adâncime utilă 2-2,5m Canale ape pluviale: realizate pentru colectarea apelor pluviale de pe întreaga proprietate. Reţea de conducte are 170ml, cu deversare în colectorul central aflat în proprietatea Timprod. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 23

24 Amenajare Curte - Trotuare de acces pietonal - Amenajarea pentru protecția mediului, inclusiv spații verzi și pomi - Amenajare parcări auto personal TIMPROD 4.3. Cea mai bună utilizare Teren: Cea mai bună utilizare este definită ca 1 : Cea mai probabilă utilizare a proprietăţii care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisibilă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate. Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul şi acele elemente create de om şi care sunt ataşate terenului. Este lucrul fizic, tangibil, care poate fi văzut şi atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui şi subterane. Terenul este privit ca un activ permanent dar amenajările terenului şi construcţiile legate de acesta au o durată de viaţă finită. Atunci când terenul este evaluat distinct de construcţiile de pe el, principiile economice cer ca amenajările terenului şi construcţiile ataşate să fie evaluate ca o contribuţie sau o deteriorare adusă la valoarea totală a proprietăţii. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. Cea mai bună utilizare a terenului liber: Utilitatea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. În consecinţă, CMBU pentru teren construit, respectiv p.cad.182/cf36078, este estimată ca fiind: - utilizări industriale, în continuarea utilizării actuale, deoarece: - există infrastructură funcțională - clădirile industriale sunt în stare tehnică bună - Nu necesită cheltuieli pentru refuncționalizare; CMBU pentru teren arabil, respectiv p.cad.7192/cf35758, este estimată ca fiind: - arabil, deoarece: - suprafața de teren este parțial pregătită pentru culturi agricole - nu există clădiri 1 Standardele Internaţionale de Evaluare, Ediţia a IX-a, Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 24

25 4.4.Concluzii asupra activelor investigate 1. Zona în care se află terenul este o zonă industrială, dar şi rezidenţială, situată în intravilanul mun. Suceava, cartier Burdujeni, are acces direct la str. Aleea Dumbrăvii şi str. Plopului. 2. Terenul, p.cad.182/cf36078, pe care sunt amplasate Clădirile industriale Spaţii pentru producţie TIMPROD şi spaţiile administrative Pavilion administrativ ESTE PROPRIETATEA societăţii. 3. Terenul de 1900mp, p.cad. 7192/CF35758, ESTE PROPRIETATEA societăţii SC TIMPROD SRL, are acces numai la str. Plopului, apoi spre Aleea Dumbrăvii. Conform Cerere de admitere creanță, nr.6289/ , activele ipotecate sunt: Teren intravilan pc. cad mp constând în parcela 2L de 590mp și parcela 1Cc de 3110mp pe care se află două construcţii: o Pavilion administrativ C1, cu suprafața 129mp o Hala de producţie C2, cu suprafața 519mp, formată dintr-un ansamblu industrial Hală producţie (inclusiv birouri tehnice) Anexă (Laborator + Magazie materiale + Vestiar) Grup sanitar Teren intravilan arabil pc. cad mp, constând în parcela 1A În documentele contabile ale, la amplasamentul menționat, se mai găsesc: o Infrastructura: Platformă betonată S = 853mp Fosă septică 7,00m*4,00m*2,00m(adâncime) Reţea de canalizare şi ape pluviale aproximativ 170ml Zid de sprijin o Rampă auto (structură metalică) cu înălţimea de 1,50m, cu suprafaţa de 21mp o Împrejmuire: Zid (gard) cu fundaţie şi stâlpi din beton armat - 129ml Gard cu prefabricate şi plăci din beton armat, cu lungimea de 16ml Gard din plasă sudată, cu lungimea de 155ml o Cabină poartă Sc = 3,00m*3,50m = 10,50mp Din inspecțiile noastre la activele evaluate și relevate se desprind următoarele: - Există construcții ce nu sunt realizate în baza AC nr.312/ , deci, nu sunt autorizate, de asemenea, nu pot fi dovedite că aparțin. - Din informațiile primite de la reprezentantul rezultă că aceste construcții suplimentare sunt realizate cu fonduri proprii, de către persoana fizică, dl. Mihai URSACHE. Din informațiile primite de la rezultă că: - Într-o fază de dezvoltare a activității, parțial Anexa la Hala de Producție este extinsă pe verticală și pe orizontală, astfel că, de la suprafața construită 14,70m*6,38m și h cornișă de 2,85m se obine: Sc = 14,70m*12,42m cu ridicare de nivel E, peste spațiile existente. Această extindere este realizată în scopul obținerii unei LOCUINȚE FAMILIALE pentru asociatul societății. - Pentru acces sprespațiile de locuit se realizează un CULOAR DE ACCES prin spatele clădirii HP. - Dificultățile financiare ale firmei a dus la imposibilitatea finalizării lucrărilor la clădirea Pavilion administrativ. Coeficient de nerealizare cca40%. Din analiza situaţiei din zonă, pentru proprietatea evaluată, se pot identifica următoarele utilizări: spaţii de producţie şi administrative, pentru comerciale sau prestări servicii, îndeosebi depozitare. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 25

26 Dezavantaje majore al construcțiilor ce aparţine SC TIMPROD SRL: - Acces dificil pentru autovehiculele de transport greu: strada Aleea Dumbrăvii este grav deteriorată - Nu cunoaștem starea tehnică a fundației construcțiilor - Acces incomod în interiorul spațiilor de producţie, necesare activităților de aprovizionare sau încarcare produse finite, - unele din Clădirile evaluate sunt parțial finanțate prin alte surse decât cele ce aparţin de SC TIMPROD SRL 4.5. Analiza pieţii Activele ce fac obiectul evaluării sunt valorificate în condiţiile legii 85/2006, lichidare juridică. Prin urmare, există un timp limitat pentru organizarea unui management specific vânzării. Activele sunt valorificate în condiţiile unor restricţii / limitări, conform pg.5.2. Piaţa pentru active este considerabilă doar pentru categoriile: teren intravilan curţi construcţii, eventual infrastructura. Se prezintă mai jos estimarea valorii terenului pc. cad 7192 cu suprafaţa de 1900mp, din Mun. Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, prin metoda comparațiilor. Pe piaţa imobiliară locală s-au tranzacţionat terenuri comparabile cu cel de evaluat, după cum urmează: Terenul A mp, intravilan, în Burdujeni, zona Aleea Dumbrăvii, zona Avicola, cu front stradal de 22m, cu posibilitatea de racordare la utilităţi. Terenul a fost ofertat la preţul de 18,00euro/mp în luna martie Terenul B 2.200mp, în Burdujeni, intravilan, zona Aleea Dumbrăvii, lângă iazul fostei Avicola, cu posibilitatea de racordare la utilităţi. Terenul a fost ofertat la preţul de 13,50euro/mp în luna februarie Terenul C 1.000mp, în Burdujeni, intravilan, Str. Panait Istrati între case, zona Aleea Dumbrăvii, cu toate utilităţile: apă, canalizare, gaz, curent. Terenul a fost ofertat la preţul de 17,00euro/mp în luna februarie Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 26

27 5. EVALUAREA ACTIVELOR 5.1. Metodologia evaluării Evaluările bazate pe piaţă utilizează, în mod normal una sau mai multe abordări de evaluare, prin aplicarea principiului substituţiei, utilizând informaţii derivate din piaţă. Acest principiu arată că o persoană prudentă nu va plăti pentru un bun sau serviciu mai decât costul de achiziţie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, în absenţa factorilor de timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substituit sau pentru un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piaţă. Abordările în evaluare bazate pe piaţă includ: Abordarea prin cost. Această abordare comparativă ia în considerare ca substitut, pentru cumpărarea unei anumite proprietăţi, alternativa de a construi o altă proprietate, fie ca o copie identică a originalului, fie ca o proprietate cu aceeaşi utilitate. În contextul proprietăţii imobiliare, o persoană nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul pentru achiziţia terenului echivalent şi pentru construirea unei clădiri alternative, fără să fie implicate timpul, riscul şi neadecvarea. În practică, abordarea presupune o estimare a deprecierii pentru proprietăţile mai vechi şi/sau cu deficienţe în funcţionare, când o estimare a costului de nou ar depăşi nepermis preţul cel mai probabil plătibil pentru proprietatea evaluată. Abordarea prin comparaţia vânzărilor. Această abordare comparativă ia în considerare vânzările proprietăţilor similare sau substituibile şi informaţiile referitoare la piaţă şi stabileşte o estimare a valorii prin procese de comparaţie. În general, proprietatea evaluată este comparată cu vânzările unor proprietăţi similare, tranzacţionate pe o piaţă deschisă. Pot fi luate în considerare şi oferte de vânzare. Abordarea prin capitalizarea venitului. Această abordare comparativă ia în considerare informaţiile referitoare la veniturile şi cheltuielile aferente proprietăţii evaluate şi estimează valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leagă venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului într-o estimare de valoare. Acest proces poate lua în considerare o relaţie directă (cunoscută ca rate de capitalizare), ratele de actualizare (care reflectă fructificarea investiţiei), sau ambele Condiţiile reale ale valorificării activelor Condiţiile în care se face vânzarea activelor în faza de administrare/lichidare judiciară sunt: - vânzarea se face într-o perioadă de timp limitată şi specificată de vânzător; - condiţiile reale ale pieţei sunt cele curente; - cumpărătorul acţionează prudent şi în cunoştinţă de cauză; - vânzătorul este obligat să vândă; - cumpărătorul este motivat obişnuit; - cumpărătorul se consideră că acţionează în cel mai bun interes al său; - este permis numai un marketing limitat în timp şi efort; - plata se face cash integral; - preţul nu este influenţat de aranjamente financiare speciale sau facilităţi sau cineva este interesat de vânzare; - activele se vând bucată cu bucată sau pe grupe. Problema care se pune evaluatorului este de a evalua pentru lichidare activele societăţii. Fiecare activ se diagnostichează şi se evaluează separat (bucată cu bucată) sau pe grupe de active. Fazele evaluării pentru lichidare Evaluatorul va realiza evaluarea în două faze: preliminară şi propriu-zisă. Categorii de active supuse evaluării: construcţii industriale şi civile, terenuri, instalaţii echipamente tehnologice, maşinii, utilaje, etc. Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 27

28 5.3. Evaluarea terenului Terenul analizat este amplasat în cartierului Burdujeni într-o zonă cu caracter preponderent industrial, precum şi rezidenţial a municipiului Suceava, cu acces direct la str. Alea Dumbrăvii, respectiv str. Plopului. - Teren intravilan pc. cad mp constând în parcela 1Cc de 3110mp şi parcela 2L de 590mp - Teren intravilan pc. cad mp, constând în parcela 1A Caracterul edilitar al zonei Proprietăţile analizate sunt amplasate într-o zonă cu caracter preponderent industrial, rezidenţial dar şi comercial a municipiului. În zonă sunt amplasate şi numeroase spaţii comerciale, care deservesc populaţia. Stilul arhitectural este neomogen, aici întâlnindu-se clădiri de locuit cu regim de înălţime diferit, dar şi spaţii industriale cu arhitectură specifică. Utilităţi edilitare reţea rurală de energie electrică reţea rurală de apă reţea rurală de termoficare reţea rurală de gaze reţea rurală de canalizare reţea urbană de telefonie Gradul de poluare orientativ poluare fonică: moderată poluare cu noxe auto: moderată poluare chimică: poluare din dejecții avicole netratate Evaluarea TERENULUI - Abordare prin COMPARAŢIE DIRECTĂ Această metodă utilizată în evaluarea proprietăţilor imobiliare se recomandă pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere (pentru a putea fi comparate) şi pentru care există date suficiente şi sigure privind tranzacţii cu terenuri libere în zonă. Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la terenuri similare sunt analizate, comparate şi corectate, funcţie de asemănări şi diferenţieri. Analiza comparativă trebuie să fie axată atât pe asemănările cât şi pe diferenţele dintre proprietăţi şi tranzacţii care influenţează valoarea. Acestea cuprind diferenţele dintre dreptul de proprietate transmis (evaluat) şi alte proprietăţi tranzacţionate, motivaţia cumpărătorilor şi vânzătorilor, condiţii de finanţare, situaţie pieţei la momentul vânzării, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice şi economice dacă proprietăţile produc venit. Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiei directe: Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţiile de proprietăţi imobiliare ce sunt similare cu proprietatea de evaluat; Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi că tranzacţiile au fost obiective; Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unor analize comparative pentru fiecare criteriu; Compararea proprietăţilor similare cu proprietatea evaluată utilizând elemente de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile tranzacţionate; Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori sau a unei marje de valori. În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază: da da da da da da Drepturile de proprietate transmise; Condiţiile de finanţare; Condiţiile de vânzare; Condiţiile pieţei; Localizarea; Caracteristicile fizice; Caracteristicile economice; Utilizarea; Componentele non-imobiliare ale valorii. Se prezintă mai jos estimarea valorii terenului pc. cad 7192 cu suprafaţa de 1900mp, din Mun. Suceava, str. Aleea Dumbrăvii, prin metoda comparațiilor. Pe piaţa imobiliară locală s-au tranzacţionat terenuri comparabile cu cel de evaluat, după cum urmează: Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 28

29 Terenul A mp, intravilan, în Burdujeni, zona Aleea Dumbrăvii, zona Avicola, cu front stradal de 22m, cu posibilitatea de racordare la utilităţi. Terenul a fost ofertat la preţul de 18,00euro/mp în luna martie Terenul B 2.200mp, în Burdujeni, intravilan, zona Aleea Dumbrăvii, lângă iazul fostei Avicola, cu posibilitatea de racordare la utilităţi. Terenul a fost ofertat la preţul de 13,50euro/mp în luna februarie Terenul C 1.000mp, în Burdujeni, intravilan, Str. Panait Istrati între case, zona Aleea Dumbrăvii, cu toate utilităţile: apă, canalizare, gaz, curent. Terenul a fost ofertat la preţul de 17,00euro/mp în luna februarie În tabelul de mai jos sunt prezentate doar principalele caracteristici ale proprietăţilor: Proprietatea analizată Terenul A Terenul B Terenul C Preţ/mp ( /mp) 18,00 13,50 17,00 Dată Martie 2013 Martie 2013 Februarie 2013 Februarie 2013 Suprafaţă (mp) Locaţie Utilităţi str. Aleea Dumbrăvii / str. Plopului şi acces secundar la str. Gheorghe Doja Cu posibilitatea de racordare la utilităţi Burdujeni, zona Aleea Dumbrăvii, zona Avicola, cu front stradal de 22m Cu posibilitatea de racordare la utilităţi Burdujeni, zona Aleea Dumbrăvii, lângă iazul fostei Avicola Cu posibilitatea de racordare la utilităţi Burdujeni, Str. Panait Istrati între case, zona Aleea Dumbrăvii Cu utilităţi totale Teren GRILA DATELOR DE PIAŢĂ Euro Element de comparaţie De evaluat Proprietăţi imobiliare similare tranzacţionate A B C Preţul de tranzacţionare 18,00 13,50 17,00 Drepturi de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin transmise Corecţia pentru drept de proprietate Preţ corectat 18,00 13,50 17,00 Condiţii de finanţare Vanzare forţată La piaţă La piaţă La piață Condiţii pentru finanţare -15%=2.7-15%= %=2.55 Preţ corectat Condiţii ale pieţei Martie 2013 Martie 2013 Februarie 2013 Februarie 2013 Corecţia Preţ corectat Localizare Burdujeni, zona Burdujeni, zona Burdujeni, Str. str. Aleea Dumbrăvii şi Aleea Dumbrăvii, Aleea Panait Istrati între acces secundar la str. zona Avicola, cu Dumbrăvii, lângă case, zona Aleea Gheorghe Doja front stradal de iazul fostei Dumbrăvii 22m Avicola Corecţia -10%= %= %=1.44 Preţ corectat Suprafaţă (mp) Corecţia 3%= Preţ corectat Calitate teren Poluare - gradul de infestare cu substanţe toxice Corecţia pt. calitate teren, Poluare - gradul de infestare cu substanţe toxice Calitate nesatisfăcătoare necesită cheltuieli de descongestionare a terenului Poluare (Grad de infestare): mediu Calitate normală Poluare (Grad de infestare): scăzut Calitate normală Poluare (Grad de infestare): scăzut Calitate normală Poluare (Grad de infestare): scăzut -20%= %= %=1.95 Evaluator EI+EPI / UNEAR = dr.ing. V RATA Pagină 29